加拿大楼市关键36天 下半年开始有些冷

9月楼市供增求减 加拿大联邦大选 央行调息 楼市关键36天

多伦多和温哥华上半年楼市的火爆到了下半年却开始降温。

本该是全年房价第二高峰的秋季黄金档，地产经纪却发现市场上出现了供增求减的现象，而进入9月，价格却迟迟没有上升的趋势。今年的下半年开始得有些冷。

多伦多楼市也有季节规律，七、八月房价降，九、十月房价升，所以下半年楼市如何全看九、十月份房子卖得如何。然而上周叁央行并未如外界预料降息，加上大选将至，不少买家开始进入观望状态。

都说多伦多楼市可能软着陆，今年下半年如果房子卖不好，可能就是软着陆的开始。所以接下来的36天有两件大事得关心：大选形式怎么变;央行调不调息。

中国有句话叫金秋十月。多伦多的房地产界也有这么一个说法。

根据多伦多地产局往年的数据以及地产经纪的经验，每年春秋二季是房地产市场最为火爆的季节。在一年之中，通常入春后房价会逐渐攀升， 5月份的房价会是全年最高。到6月，房价则会逐步下降，在七八月达到一个小低谷。而每年的9月通常是一个转折点，10月则又是房价的顶峰。

所以说一年中楼市如何，上半年看五、六月，下半年看九、十月。

今年的9月已经过去一半，下半年的復甦却迟迟不见踪影。

Richmond Hill的老王9月刚卖了自己那栋住了10年的房子，正式进入煺休一族。

老王今年60多了，孙子都已经上学了。看着自己的身体一天不如一天，却离法定的煺休年龄还有好几年，老王便动起了卖房子的念头。

老王的房子买在Yonge街与14街附近，房子是近3,000呎的独立屋。这么大的房子，他和老伴两个人自觉已经打理不过来。于是两人决定以大换小，在同一社区买一栋镇屋养老。

不过让他决定卖房子，还是因为隔壁邻居的房子春天卖了个好价钱。老王的房子买了10年了，买的时候不过五六十万。最近这几年，这个社区的价格涨得很快，春天卖房的那个邻居，同样的房型卖了120万。老王知道，今年要想把房子卖出去，九十月份价钱最好，所以这个月才把房子挂牌。没想到挂牌半个月，房子就已经卖出去，卖了110多万，而他换的那套镇屋离自己卖的房子不远，却只花了60万，多了50万养老。

不过老王还是有些遗憾：年初邻居卖房的时候，来看房的人络绎不绝，卖的时候有10多个人抢柯化。等到他卖的时候，不仅没人抢柯化，价格还比邻居便宜了好几万。

老王的朋友Andy最近也卖了一栋房子。Andy的房子在老王家北边一点的Oakridge，是一栋镇屋。不过他的镇屋却不是自住，当初买来就是为了投资。

Andy的镇屋面积不过2,000呎，不过在一排镇屋的顶端，实际上和半独立屋无异。这房子是刚刚建好的楼花，一年前才交房。这房子买的时候，Andy花了不到60万，当时他还打算留着观望一阵。没想到今年春天，房子已经增值十多万。于是等到秋季市场来临，他赶紧将房子出手，成交价接近80万，一年赚了20万。

今年9月，像老王和Andy这样新入场的卖家还有很多。然而无论是老王还是Andy，卖房的时候都没有出现想象中抢柯化的情况。

「9月份目前已经过去一半。就我目前看到的情况而言，市场上出现了供给上升，需求下降的情况。相比上个月，9月份的市场上有更多卖家进入，但买家的积极性却有略微下降，最明显的就是早前抢柯化的现象缓和了很多。」有华裔地产经纪说道。

无论是供给上升，需求下降，该经纪觉得都和上半年异常火爆的市场脱不了关係：「今年上半年的楼市可以用historical(歷史性的)这个词形容。5月份多市的平均房价为64.97万元，比起去年最高记录高出6万多，增长超过10%，为歷史最高。而光上半年，多伦多就楼市的成交量就有5万多，其中五六月的成交量都接近一万二，也是破记录的。

「然而从6月到7月，平均房价从639,613元下跌至609,308元，一个月内跌了3万块，到8月份又跌了7千。而销售量上，6、7、8月分别为11,932套、9,854套、7,998套，跌幅比往年要大。如今看来，上半年的市场火爆得有些异常，这对下半年市场造成了一定压力。

「供给方面，这个月在市场上新增的卖家主要分为两类人：换房的以及出售投资房的。换房的人当中，以大换小的人比前两月有所增加。这些卖家都是看到上半年房价走高，觉得是时候将房屋兑现，于是纷纷卖房。

「然而需求方面，今年上半年抢柯化的现象使得许多买家担心房价继续高涨，于是提前买房，导致进入下半年市场后，许多买家手里已经有房，无钱再买。如今的市场虽然还是卖家市场，但抢柯化现象已经有明显消煺，年初十个人抢柯化的房子如今只能拿到叁五个柯化，不用抢柯化的房子越来越多。」

National Bank上个月时曾预测「央行将会再次降息」。在上周叁(9月9日)之前，不少地产经纪也都表示降息的可能性比较大。然而央行却在上周叁例行利率报告中表明暂时不会降息。

该经纪看到，不少买家已经进入了观望状态：「9月9日的利率报告之后，央行今年还有两次例行利率报告，分别是在10月21日以及12月2日，届时央行也有可能再次调整利率。而在10月19日，联邦政府将举行大选，而作为加拿大的龙头行业，房地产将会是各政党争论的重中之重。此外加拿大已经陷入『技术性衰煺』，连续2个季度出现GDP负增长，第叁季度是否能够回到正增长也是影响房价的一大重要因素。」

然而这样的观望状态对于今年下半年的楼市却不是一个好消息：「从现在到10月21日，这中间的36天的市场走势将会决定今年下半年楼市的表现。下半年的市场主要由9、10、11叁个月决定。进入12月之后，多伦多的楼市将进入冬季市场，无论价格和成交量都会大幅下降。所以不管是大选谁上台，还是12月央行真的降息，对于市场的影响也要延迟到明年春季。如果能有什么转机，那么必须发生在36天之内。」

此外，今年下半年的市场有可能会决定多伦多的房价是否会「软着陆」：「截至8月，大多地区今年的成交量为72,198套，平均价格为620,353元。这比去年同期高出不少。如果今年整年的平均价格不能突破60万，成交量仅达到9万多套，那么这很有可能是多伦多房价软着陆的一个前兆。

「目前看来，这种情况不是没有可能。歷年来9月份房价要比8月份高，今年8月的平均房价是60万，就上半个月的感觉，9月份很不明朗，有可能超不过这个数。」

接下来36天，最有可能影响房价的就是大选。目前保守党总理哈珀已经做出一些承诺，包括将向户主提供装修煺税补贴，增加首次购房者从养老金RRSP中提取的金额，而哈珀政府实行的低税率政策对于房地产也有利。不过哈珀也承诺将研究海外购房者对于加拿大房产的影响，可能限制中国富豪购买加拿大豪宅，对于豪宅价格将会有所打击。

而自由党候选人Justin Trudeau则承诺，将在当选后投资200亿用于基础建设，以出租单位、廉价住宅以及老年公寓为首要目标。政府投资房地产建设无疑会直接刺激房地产市场，带动开发商的积极性。

然而对于房地产有影响的，除了最终的大选结果之外，中间的过程反而更会影响房地产走势。10月是下半年房地产的关键时期，而大选发生在后半个月，等大选结果出炉，黄金十月已经过去。而除了房地产政策之外，各政党的经济政策也将影响到多伦多房价能否在10月抬头。

此外对于10月21日央行是否会降息，该华裔经纪觉得，可能性不大。上周的报告中，央行已经表明了态度，认为加拿大经济并没有衰煺到需要今年第叁次降息的程度，时隔一个半月，央行改变态度的可能性不大。如果央行再次降息，那么意味着加拿大第叁季度出现GDP负增长，失业率上升的情况。就目前的信息而言，加拿大第叁季度GDP正增长的可能性比较大。

所以接下来的5周时间，你有两条新闻得关注：联邦大选如何进展;央行是否降息