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近来，中国的帝都密集发生几件大事。 10日，中共北京市委和市政府牌匾从原址摘下，送进了档案馆，四大班子通通搬往通州办公。 23日，官方发布北京市年度经济数据，2018年末北京全市常住人口2154.2万人，比上年末下降0.8%。 24日，中共中央、国务院发布意见，支持国有企业总部及分支机构向雄安新区转移…… 重构北京城的行动早已拉开序幕。经济上的北京正在远去，政治上的帝都正缓缓袭来。 今天，北京正在经历一场前所未有的大巨变。未来，它离中国第一大城市经济体将越来越远。 伴随着这股不可逆转的力量，北京楼市的底层逻辑也发生了变化。 01 有次在天安门上，毛主席指着广场以南一带说，以后要在这里望过去到处都是烟囱。 那会儿，北京刚刚解放，工人阶级仅占全市人口的4%。工业总产值不到天津的三分之一，上海的六分之一，很弱势的样子。 作为一个依靠无产阶级上位的新政权，首都的“领导阶级”怎么能够如此薄弱？于是，把北京建设成全国的“经济中心”就成了首都的工作重心。 工业基地拔地而起，工人们不断涌来，没用多长时间，北京就从一座消费性城市变成了工业城市。 过去几十年里，北京虽然嘴里不说，行动倒是很诚实。它一直将上海视为最大的竞争对手，一步步的逼近后者的体量。
2018年，北京GDP相当于上海的92.78%，为建国60年以来最高。不过，这个历史性的进程即将宣告结束。 今天的北京，正在淡化经济色彩。未来，北京离中国第一大城市经济体将会越来越远—— 停办民工子弟学校、腾退批发市场、以每天几千个足球场面积的速度拆除违建，给予货币补偿让直管公房退租、京津冀医保通用鼓励外地养老…… 这一场非首都功能疏解，不分阶层，不分等级。拆墙打洞清理的是外来人口，建设通州城市副中心疏解的是公务员，规划雄安新区迁移的是各类事业单位的知识分子…… 不管你是世世代代生活在帝都的老北京人，还是北漂20年终于混入主流社会的凤凰男，亦或是站在食物链顶端的体制内人群……但凡两条腿走路的，都可能在名单之内。 而且这场赶人运动——哦，错了——疏解运动，未来还将会持续很多年。 2017年末，北京全市减少了2.2万人，2018年末再减6.5万人。平均每年30多万人的净流入通道，终于被有形之手死死封住。 伴随着人口下降的，还有制造，零售，批发，运输，仓储等业态的外迁，它们散落在河北、天津，给当地带去了新的活力。 不过，对北京来说，这种经济要素的外流也意味着GDP、地方税收的流失。它可能会造成局部地区的经济波动，造成原有产业和续接产业的错位脱节。 但北京还是一往无前，义无反顾。因为，今天的帝都已经不是北京市的北京，而是中央的北京。 02 有人曾说，这几年中国官方一直在强调要“讲好中国故事”，这实质上是对于传播中国经验和推广其价值观的内心渴求。不过更经常感受到的，是理论远远跑输实践而带来的“内心惆怅”。 确实，与历史上的顶峰相比，这种失落显而易见。 盛唐的首都长安城，是当时世界上最大的都市，有100多万人口，其中三分之一是外国人。 在那个中国最为强盛的时代，长安所代表的“中国模式”折服海内外，万邦来朝，气势恢宏。 今天，轮到了北京作为国家象征，展现中国道路和中国力量。尤其是在中国超英追美成为世界老二的微妙时刻，这一点尤甚。 这个地方有3000多年建城史，860多年建都史，是中华文化的集大成者，更是唯一出现在中国宪法中的城市。但这样一座历史博物馆，没有毁于战争，毁于革命，却毁于城市病。 这些年，北京前后拆了两千多条胡同，旧城风貌岌岌可危。四合院消失了，高楼大厦取而代之，这些千篇一律的建筑，如何体现一个复兴大国的独特性？ 没钱的人挤在棚户区，这些隐患重重的贫民窟，如何证明这个国家的制度性胜利，如何与社会治理失败的资本主义国家区分开来？ 那些往来北京的外国领袖，所见之处，是为人民服雾、水污染、垃圾围城、宇宙第一高房价…… 那些靠近权力中枢的重大活动，时刻被大城市病干扰，这边是堵车到“少小离家老大回”，那边是压力巨大的社会治安…… 大国崛起的路上，北京似乎越来越不首都。在中央眼里，这一切的根源是人口过多。 这里集中了中国最好的教育资源、最好的医疗资源、最有地位的国企，最有权势的衙门，像是一台永不停歇的抽水机一样，虹吸了全国的人。整座城市如同一个同心圆，越靠近圆心的位置，资源就越集聚。 现在，中央要给所有这一切来个大翻篇。 2017年发布的最新一版城市规划中，北京有四个定位，全国政治中心，文化中心，国际交往中心、科技创新中心。 这份规划出台前报党中央、国务院审定，这在城市规划审批中极为罕见，基本可以看做是中央的思路—— 1 科技创新中心。08年奥运会前，北京市政府开始追求“世界城市”，想要将北京打造成为与纽约、伦敦并列的世界第三极。其特征之一就包含金融中心。野心之大，连上海都不放在眼里。但真要走到那一步，也意味着北京要像香港那样，资本账户开放，人民币自由兑换，外汇进出自由等。这对于国家的心脏来说，试验风险很大。 既然北京走不了纽约、伦敦的道路，用金融来引领全球，中央认为那不如干脆开创出第二种模式，用科技来引领全球，成为世界科技创新的新引擎。国际金融中心交给上海就好了。 2 全国文化中心。如果说科技创新中心是“引领未来”，那么全国文化中心就是“承接过去”。而且前者要建立在后者的基础上。在一个古老中华文明的城市里，有着牵引世界文明方向的科技力量。这种顺承和展示，隐含着中国模式让世界更美好的愿望。 3 全国政治中心，国际交往中心。一个对内，一个对外，都是首都的核心功能。前者服务于中央党政军三套班子，保障国家政务活动安全高效运行，后者服务于重大外交外事活动，需要建好国际会议会展区、国际体育文化交流区、国际交通枢纽、外国驻华使馆区等。 在中心城六区的范围内，只要是这4个功能以外的东西，都会被中央开启离心机模式一一甩出。 包括北京通州城市副中心、河北雄安新区在内的两个千年大计，实际上都是中心城六区的泄洪区。
请牢牢记住北京的这四个定位，这将是未来京津冀版图百年巨变的起点。 03 基于这个分析，北京楼市的底层逻辑也会发生变化。 1 二环以内的老破小比较危险。 东西城两区是首都的重中之重，是承载政治、文化和国际交往中心功能的核心区域。但作为地方政府，这两个区域有GDP的考核指标，有发展经济的利益冲动，这也导致二环内大拆大建，人口过度膨胀。 如果要从政府的职能中，将经济色彩完全剥离出来，东城西城就有很大的可能性会合并，组成中央政务区，换一套全新的财政体制。 即便不合并，二环内也一定是疏解非首都功能力度最大的地方，一定是“舒缓”运动最为坚决的地方。 为什么二环内会有宇宙第一高的房价，均价 10万以上？一个很大的原因就是这里的房子附带了非常优质的教育资源。 为了控制这个核心功能区的人口，东西城可能会把中小学、幼儿园逐渐迁到外围；或者对普通人提高入学门槛；将分支机构开到更多的地方去，把教育属性的含金量人为压下来。 当前，多校划片等手段已经用上了，不排除未来会采取更严格的措施。由此，超高价的老破小充满了不确定性，价格难以继续坚挺。 2 廊坊北三县长期看涨。 因为限购等调控政策，这一年多来廊坊北三县大厂、三河、香河楼市低迷，房价腰斩。不过，长期来看这里依旧值得关注。 离心机模式的开启，表明中央不希望通过其自身的影响力，让北京一市独大。中央正在打破北京市的地方利益，试图构筑一个世界级的城市群。 目前，京津冀的平衡发展已上升为政治性任务，廊坊北三县作为最接近北京副中心的地方，将是老大哥带领大家共同富裕的标杆之地。 多年来一直有传闻廊坊北三县会被并入北京。其实不管并不并，这里都会因为北京疏解非首都功能而受益。 一梦六十年。帝都的形态已经更迭了好几次。 这一次的历史性巨变到底会将北京引向何方？就让时间给与我们答案吧。 *白鲸70对此文亦有贡献
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