如果你想买房或续签抵押贷款,利率无疑是要密切关注的。房地产经纪人分解利率如何影响市场,并教你如何应对。 自2022年1月以来,央行已将利率从0.25%低点提高到4.5%,抵押贷款利率随着每次加息而攀升。曾经火热的加拿大住房市场随之冷却,从2022年2月到2023年2月,房屋销量下降了40%。 据加拿大房地产协会(CREA)的最新报告,房屋销量已经开始回升。今年1月至2月期间,在大多伦多地区和大温哥华地区房市的推动下,房屋销量上升了2.3%。 如果你想在今年春天买房,你可能会对高利率及房价的回升感到不知所措,特别是在多伦多或温哥华这样竞争性的市场。《爱城日报》采访了两位房地产经纪人,他们就如何驾驭这个新的房地产环境提出了以下专业的建议。 利率如何影响房市 央行仍在与通货膨胀搏击。2月份的消费者价格指数为5.2%,远高于央行2%的目标。这场搏击在边境以南也在进行,美国联邦储备委员会刚刚将利率提高了0.25%,并表明进一步加息的可能性很大。由于加拿大经济与我们的南部邻国紧密相连,加拿大央行可能需要再次提高利率。 “我们需要确保我们的利率政策或基准利率不会有太大的分歧。”Royal LePage West公司驻温哥华房地产经纪人迪纳尼(Adil Dinani)说。该公司多伦多Signature地产销售代表斯托里(Tom Storey)则表示,如果不追随美国,我们的加币会受损。 房价和利率之间的联系 迪纳尼认为,加拿大央行保持利率对于房市来说是一个积极的信号。他指出,从历史上看,加拿大央行的利率和房价之间一直存在着反比关系。随着银行利率的上升,房价会下跌。到目前为止,这似乎是正确的。 根据加拿大房地产协会的数据,2月份温哥华独立屋的基准价格为181.3万元,比去年下跌了12%。同时,多伦多的房价下跌了17.9%,2023年2月的中等房价为109.5万元。这仍然大大超过了全国平均房价66.2万元——比去年下降了18.9%。为什么高利率没有更大幅度地降低这些市场的价格? 斯托里说,“如果你看一下多伦多的活跃库存,就目前而言,可选购的房产远没有接近2008年的水平。”那一年的挂牌量高达25,000套,而现在的活跃库存量不到14,000套。 尽管较高的利率冷却了房市,但这种高需求和供应不足继续推动房价上涨,使一些地区的住房难以负担。 在2022年第四季度,住房可负担性指数出现了轻微下滑;从略高于10%,到略低于10%。同时,加拿大国家银行的住房可负担性监测显示,在温哥华和多伦多,房屋仍然无法负担。在温哥华,2022年第二季度,非公寓房价中位数的月度按揭付款为收入中位数的120%,而多伦多则为96%左右。 而且,看起来多伦多不会很快变为可承负。多伦多地区房地产委员会(TRREB)预计,房屋的平均销售价格将上升到114万元。这表明,尽管从2022年整体来看,价格下降了4%,但多伦多市场的需求量很大。 购房 斯托里表示,目前的抵押贷款利率使首次购房者更难进入市场。那么,如果你想购买你的第一个房产,将如何做?你可能会被批准一笔可观的抵押贷款,但斯托里指出,你无需接受所提供的全部贷款。如果被批准了百万元的贷款,并不意味着你需要买一个百万元的房子。迪纳尼和斯托里都认为,在入市之前,对自己和自己的财务状况进行审计是至关重要的。 当谈到利率时,斯托里说,大多数人买房时计划在未来的五年内一直住在那里。 “如果你认为利率将保持不变,然后在明年下降,那么可以考虑浮动利率,但你是在赌一把。” 续签抵押贷款 如果你可能在一年左右内卖掉房子,斯托里认为,可考虑在续约时采用浮动利率抵押贷款。尽管目前浮动抵押贷款的利率高于固定利率抵押贷款,但他指出,毁约的罚金会少,通常是大约三个月的利息。而中断固定利率抵押贷款需要支付额外的费用,如提前还款罚款。这是基于你的抵押贷款期限还剩多长时间,可能会支付数千元的罚金。 能否通过压力测试 如果你打算今年春天买房,你不应该让高额(但可控的)抵押贷款阻止购房。然而,如果抵押贷款的支付将导致财务紧张,那就不应做出承诺。 抵押贷款压力测试确保购房者能够承受更高的利率。该测试确保抵押贷款持有人能够支付5.25%的利率,或买家目前的利率加上2%,以较高者为准。如果你即将续约,很可能已经接受了5.25%的压力测试。随着利率的上升,现在将接受7%左右的测试。 无论你是想购买第一套住房,还是升级目前的住所,关键是要知道你能够负担多少。
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