lyf2005

到底是买房子好呢? 还是租房子划算? 现在的房价高居不下, 银行利率增长, 地税和教育税也飞涨, 这阵子, 这个问题总在我心中缠绕, 好想得到解答, 本人学的不是金融, 希望网上各位人士, 金融理财专家给于分析.

假设情况如下

今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000,  假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.

如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)

不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.

以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.

问题一
每月应付银行贷款连利息多少钱?   每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.

问题二
5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)

与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?

问题三
不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少,  那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?

得到正确的答案后, 大家就该知道一现在的房价与利率,到底是买房子划算还是租房子划算, 这是一道与我们现实生活中密切相关的题, 在假设情况中, 或许还有很多考虑不到的地方, 因本人没有买房经验, 还有很多费用没有考虑到, 如银行的评估费, 房子维修管理费, 还有第一次买房(新房) ,听说政府有补贴多达几千块,  第一次买房,从RRSP提取2万,可免税等,  都没假设在计算中.

本人也曾计算过, 不敢班门弄斧, 不知道答案正确与否, 希望各界专业人士给于分析. 让我们新移民心中有数.

十分感谢.

lyf2005

Post by 找乐
个人认为买房首先是一种消费，或是找一种家的感觉。（投资房除外）除非房价大幅上涨，否则肯定比租房贵;)

把你的问题简化，假设你有
43，000CASH，
MORTGAGE RATE 5.25%,
INVESTMENT RETURN 6%,
1。ＢＵＹ　Ａ　ＣＯＮＤＯ
第一年，你付息５２５０（ＭＯＲＴＧＡＧＥ　１００，０００），ＴＡＸ　１８００，　管理费　１，０００，Ｔｏｔａｌ＝８０００
２．　Ｒｅｎｔ　３，１／２ａｐｔ．
第一年，　你投资收益　２，５８０，　ｒｅｎｔ　１２＊６００＝７２００，　ｔｏｔａｌ＝４６００
买房你多付３４００，另外你每年还有供房款的利息损失。

直觉上觉得你的算法不大对, 但是我不是学金融的, 分析错了, 请原谅.
按照你的算法, 贷款利息5.25%, 贷款金额10万,  假设贷款10年, 那么每年利息是5250, 10年的利息共是52500. 对吗?

实际上, 贷款10万,每年都在还本金, 也就是说,贷款的金额每年都在发生变化,都在减少,  利息也就相应的递减了. 现在的银行都是在用每月连本带利付同样金额的方法还款的.

计算了一下, 贷款10万, 年利息5.25%, 贷款10年. 用金融计算器算了一下, 每月大概连本带利供款1092元.
10万本息共是  1092x12x10=131040
总利息是131040-100000=31040

与刚才所用的算法出入很大.

总之, 理财顾问希望把生意做成了, 肯定说投资股票资金比买房好, 房地产经济也说投资房产的划算. 我希望用数字去分析问题, 利息与房价是经常变化的. 当达到一定高位的时候, 那肯定是租房省钱的.

谢谢大家给意见.

lyf2005

Post by chenhui
假设情况如下



今手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费合所谓的欢迎费, 按房价算,大概是3000, 假设共用掉43000, 再从银行贷款10万, 贷款20年或者25年 , 银行利率 6.95% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.



如果不买房子, 租房子5年内房租平均是330/月. ( 刚出来工作的单身人士, 跟人合住差不多是这个价, 或者租个一半二半,房租450/月)



不买房子,43000的闲钱拿去投资, 买资金, 回报率每年保守估计是8%.



以5年为计算点, 5年以后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉, 保守估计,卖价15万, 除掉5%或7%的手续费等其他杂费, 到手房子价格为14万.



问题一

每月应付银行贷款连利息多少钱? 每月应预算从工资中提取多少做为房子的开销? (如果是CONDO的话, 管理费还没预算在内, 为了计算简便, 房子每年的维修保养费也都没算在内) ,这个问题不难解答.



陈慧答案：十万贷款，年息6.95%，25年付清，每月应还本息：699.5元。另加150元/月，支付地税及学校税。





问题二

5年后,把房子卖掉, 最后到我手中的钱有多少? ( 包括之前的首期, 每月供款, 还掉银行的贷款等)



陈慧答案：五年后投资房产总支出=贷款本息41970+首付43000+税9000=93970

五年后卖房总收入=收回房款140000-银行贷款余额91103.5=48896.5

总收益=-45073.5





与之相比, 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 可能的话,预算有管理费的存在, 5年内都拿去投资, 回报达到8% , 5年后, 手中的钱增值到多少?





陈慧答案：43000本金，每月不买房结余519.5=699.5+150-330, 假定投资基金年回报8%。

五年后投资本息合计=102489

投资本金支出=43000+519.5*12*5=74170

总收益=102489-74170=28319



问题三

不买房子剩余的钱肯定是比买房子剩余的钱少, 那么, 计算一下, 房子卖掉后, 在这5年内, 是以什么价格租了个三半? 与市价相比, 是租贵了, 还是租便宜了?



陈慧答案：不买房，用43000元买返本基金，假设年还本付息6%，要求五年后仍有基金本息合计48896.5元（与五年后卖房总收入相等），五年内每月可增加用于租房资金为129.83元。则每月租房可用资金=130+849.5=979.5元

小慧

有些数据算错了吧. 银行贷款余额91103.5,   贷款才十万, 已经还了5年,每月本息按照你的算法是699.5,  5年后怎么还欠银行91103.5呢? 不用算也知道是不对的拉, 5年才还本8千多?
另外还涉及到现值与将来值的问题,  今天的10元不等于5年后的10元.

自己心中已算出答案, 学的不是金融, 不敢茂然将答案公布.

小慧,有空通电话沟通会快点.

这阵子很忙,  感谢各位在本楼发表意见的朋友.

lyf2005

Post by 圆明园
这里的假设比较多.  影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说.  2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.

每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.