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你正考虑投资住宅物业或建造一栋多单元住宅大楼吗？你刚刚收购或继承了一座公寓大楼？本文将帮助你作出明智的决定，并解释作为一个新的业主必须采取的首要步骤。文章虽不可能面面俱到，但它提供了适用于魁北克省的住宅租赁规则的概述。

魁省政府关于出租房的规定（一）

原载：《蒙城华人报》2012年6月1日第497期

http://issuu.com/sinoquebec/docs/497

住宅物业法律相关条文：住宅租赁受魁北克民法典和魁省房屋管理局(Regie du Logement )法例规则约束。这些法例多数涉及公共秩序问题，因此不能从租赁条约中规避。它们以“特别规定”的形式出现在作为强制性文件的租赁合约格式中。魁省房屋管理局(Regie du Logement )是负责执行有关住宅出租物业法例的机构，相当于“法院”的角色。为了实现它的使命，房管局可以为争端提供仲裁；明确业主和租客在租赁合约下双方的权利和义务；促使业主和租客的和解。当有关申请提出时，申请人需向房管局支付费用，金额会根据申请的性质以及租约中的租金金额不同而定。

收购出租物业

业主收购出租住宅物业前，应熟悉租户和房东的权利，义务以及追索途径。

出售物业的业主有责任向潜在买家展示有关物业。但必须满足以下条件：

每次参观前必须给予租客提前24小时通知，有关通知可以是口头上的；

参观必须在上午9时和晚上9时之间进行；

租客可以要求业主或业主的代表陪同访客进行参观；

如果租客没有正当理由拒绝参观，业主可以申请法院命令强制租客允许访客参观有关单位。

新业主在购买有关物业后，不能单方面改变现有租约的任何状况，而必须完全尊重它。例如，如果前业主之前是前往租客单位征收房租的话，新业主也必须这样做。所有的修改都必须等到现有租约到期。

新业主在购买有关物业后立即获得前任业主的所有权利，例如在现有租约到期后提高租金或修改任何其他条件。这些改变只有在现有租约到期后才能生效，并符合有关法律条文规定。如果没有采取任何其他行动，租约将在到期后自动获得续期。

租客在接到业主的书面通知租约将有所修改后可以有三种选择：

他们可以接受房东的修改建议。未能按时对房东的通知作出反应视为接受修改

如果觉得房东的修改建议不合理，可以在收到通知后一个月内书面回复房东。房东之后有一个月时间寻求房管局对未来租金或其他修改的仲裁。裁定结果将决定出租/承租双方新合约中须遵的条件。如果房东收到租客反对后没有寻求房管局仲裁，则新租约按之前条件续租相当期限（不多于12个月）。

租客决定搬走。租客必须在收到房东修改租约通知后一个月内书面通知房东不续租的决定。

租客有哪些维持租赁权利？

根据魁北克法律，租客有权保持占有租赁物业。这意味着他们有权留在他们所居住的地方，只要他们愿意，不管时间有多长。即使是口头租约也同样有效，保证他们的权利。当租赁合约到期时，业主不能驱赶租客，因为租约无需任何一方签署而自动续期。然而，一些法例允许业主在租约期满时由于某类特定的具体理由收楼。

新租客可以要求修改已签租约吗？

除了以上两种例外情况外，如果新租客发现租金比租期开始日期之前过去12个月内的最低租金要高，他可以要求房管局订立租金，而房管局将根据有关规定订立租金标准，并追溯到租约开始日期调整租金。

因此，如果你购入的不动产建筑中有空置单元，你必须告知新租客之前的租金水平，或由房管局负责订立租金标准。

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有关确定租金的规定
房管局根据有关法例确定租客支付的租金基准，其中考虑的因素有：建筑物每年应支出的费用变化（如税收，保险）；
能源损耗和维护费用，以及重大维修每年支出指数的变动。

听证会上，业主必须出示买卖交易时从卖方获得的发票或相关证明文件用以举证费用的增加。

为了更好地理解所涉及的房管局续订租赁和固定租金等问题，可以参考房管局网站及其办事处的小册子《如何计算商定租金》。

例外：无论是业主或者租客均不能要求房管局在以下情况下确定租金或修改其他条件：一栋新建的不动产物业
或者，一项之前没有租出去的不动产，而被改建成住宅出租用途的物业，例如一间前身为学校后被改造成出租单元的


这种情况下必须同时满足以下两个条件：该不动产的使用年限预期在五年或以下，这样的话业主可以在第一个五年增加租金或加入他们认为合适的条件。这项权利必须在善意下行使。以及，这项例外必须在一个1994年1月1日以后签订的租约上列出。如果这些限制没有在租约上说明，则业主自动丧失了该五年免责期，而房管局可以根据其他规定确定租金和修改的则。

如果有关限制没有在租约上说明，则业主不能对租客实施。

如果以上两个条件都具备，则租客必须接受加租及租约上条件的修改，或即使不同意加租或相关变动也必须等到租约期满时才能迁出物业。一旦租客书面通知房东不接受租约修改，则现有租约到期时租客必须迁出。

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魁省政府关于出租房的规定（二）

原载：《蒙城华人报》

http://issuu.com/sinoquebec/docs/498

出租物业重大维修工程的步骤

如果你打算为出租物业进行大规模装修工程，要注意遵循一定步骤。所谓大型工程是指重要的提升或修复项目，例如浴室完全翻新，重装橱柜，修理供热系统等。

在工程开始前你最少要给予承租人10天提前通知，如果该项工程可以在租客不迁出的条件下进行，或需要迁出不多于一个星期的话。如果需要承租人迁出超过一个星期来配合工程进行，则必须照烧提前3个月通知承租人。

根据法例业主不但要在规定的时间内给予承租人告知义务，还必须向租客提供以下信息：
工程的性质，也就是说工程项目类型（例如安装新的电力系统），
工程开始时间以及预计所需时间
其他所有为保证工程顺利进行而必须具备的条件，其中有些可能会影响居住者的舒适性。


空置期限
承租人迁出期间的补偿金额，包括搬迁费，储存费，超出空置期租用临时住所的租金

承租人收到被要求临时迁出寓所的通知后有10天时间回复业主是否同意，如果不作回复则被视为拒绝迁出。如果承租人拒绝迁出，业主有10天时间向房管局提出要求清空单元的申请。房管局将根据情况决定公平合理的裁决。

如果承租人没有被要求临时迁出，或承租人愿意迁出但对通知中的某些条件提出异议，他可以在收到通知后10天内向房管局提出申诉要求改变或取消某些特定条件。

除非房管局另有决定，否则业主或承租人的申请将在进行紧急听证会的条件下取消工程的进行。业主必须在听证会上证明其工程进行的必要性和要求承租人迁出条件的合理性。房管局将就此作出公正合理的裁决。

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买房可以收楼自住或提供给家庭成员居住吗？

回答是肯定的，房东可以收回住宅，以供自己或其他一些人（见以下列出）居住。

但要注意，两个或以上业主共同拥有一栋住宅而他们之间不是夫妻或同居者关系的话就不能以此收楼。
上面提到的“这些人”可以是：
业主自己；
他的父亲，母亲，儿子或女儿;
任何其他因婚姻或同居关系成为亲属的人，由业主作为其物质和道义上的主要供养的；
离婚或结束同居关系后仍由业主负责提供住地的配偶。


如果新业主想取得原租客住宅居住权，一旦销售完成他必须发出收楼通知。具体如何进行呢？雇主必须向承租人发出书面通知，表示有意在租赁期结束后收回居住。这个通知必须包括以下信息：
他希望能收回住宅的日期；
住所的居住人名字；
居住人和业主的亲属或关系。
向承租人发出通知的最后期限：
租赁期限超过6个月，则至少提前6个月的；
租赁期限不足6个月的短期租约在租赁结束前至少一个月；
收回无限期租赁的住宅则应至少提前6个月（书面或口头）提出收楼日期。

收到了收楼通知后，承租人有两种选择：如果他同意在租赁期结束时迁出，必须在接到收楼通知后一个月内以书面形式通知房东；他也可以在接到收楼通知后一个月内以书面形式通知房东拒绝离开。注意：如果租客不回应，则被视为已拒绝离开。

如果承租人拒绝接受收楼通知怎么办？雇主必须向房管局要求授权收回住宅。他应该在收到承租人拒绝迁出的通知后1个月，或承租人没有回应通知而应该回应的最后限期后1个月后，向房管局提出申请。业主必须在听证会上证明，他在通知中提到的打算收回居住的意图是真实的，而不是出于其他目的的借口。在此期间，业主可以尝试和承租人进行谈判，为行使业主收楼自住的权利而寻求双方可以接受的公平合理的条件。

如果房管局批准收楼，它可能会施加任何它认为公平合理的条件，包括由雇主支付相当于搬迁费用补偿租客。

如果恶意强行收楼，租客可以要求赔偿损失，甚至要求惩罚性赔偿，只要他能向房管局证明有关指控。

如果你购买的是一栋由单一住宅公寓转换成共管公寓的楼房，而由租户占用，你很大程度上不可以收楼自用。

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可以把出租大厦转换成私有公寓吗？

如果您的项目涉及出租单元，在或者过去10年中曾经出租，有些城市可能不会批准把物业转变成共同所有权不动产（公寓）。因此，最好联系当地市政府了解有关规定。

在任何情况下，即使所有单元是由单一业权业主占用，也需要房管局的批准。

一旦租客收到把大楼转换成出客户售卖产权的公寓的意向通知，业主收回自用的权利就被禁止。所以，从那个时候起，除非是紧急维修工作，其他任何工程都必须取得房管局的授权。

如果您对住宅大楼里的一套单元物业的转换感兴趣，必须在买卖前取得房管局的允许。

一套物业是一栋住宅大厦的一部分，如果符合以下情形之一：

几栋物业彼此相连，共同构成了超过12栋大厦的建筑；

这些建筑物都是由同一人或有关人士在税务法（例如：配偶，其主要股东为公司）所界定的共同管理；

这些建筑物拥有共同的设施（如游泳池，停车场），结构上除了共用墙外还有一部分（例如屋顶）共有。

如果没有得到房管局必要的事先批准，任何利害关系人可以向上级法院申请宣告买卖为无效。

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魁省政府关于出租房的规定（三）

如何购买出租物业

购买前检查什么？

除了我们前面提到的法律方面的关注，您可能要进行一些测试和检查：

审查现行租约的全部条款和条件，以明确你必须遵守租赁条件;

检查是否存在房管局或魁北克法院的法庭文件;

检查是否有由目前的业主向租客发出的加租通知书，租客是否有回复或发出不续签租约的通知;

现任也主最近有否收到或回应任何其他通知，例如：租赁转租或退出租约公告;

向有关市政府确认适用的国内法规，以确保建筑物的安全，维护，可住性符合分区要求。

另外，鉴于业主对可见性和未来潜在缺陷，如隐藏的缺陷，对租客负责，最好由建筑专家检查建筑物状况。

购买后应该迅速做的两件事

1、所有权变更的通知

一旦交易结束，必须以书面形式个别通知该大厦的所有住户。本通知可由旧业主或新业主发出。在后一种情况下，为消除疑虑，可以附上标题为收购的由公证执行的销售确认信副本。

租户一天没有收到正式通知，都无法阻止其继续向前业主支付租金。此外，如果这些手续没有完成，租客如果不确定业主身份，可能会申请到授权向房管局存入租金。

2、法院案件

作为新业主，最好去问有关的法庭案件中是否有涉及前东家的案件。

诉讼和执行是两个程序，如果有需要的话，主动请求采取行动或会更符合你的利益。

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出租物业的租赁和管理

书面租赁更是对各方都有利，因为它包含的条款是对租客和业主的权益的证明，因此不太可能如口头租约般受到挑战和质疑。而且即使在后者情况下，法律要求业主向租户提供一份书面的文件。

事实上，业主必须在租赁合同签订的10天内，向承租人提供一份租赁合约的副本，在口头租约的情况下，给他一个书面通知，说明的名称和地址房东，承租人的名称，地址和租赁物业的租金和政府所订立的规例所订明的详情。

手写文件也是租赁合同的一部分。必须由政府所订立的规例规定文本格式。

当需要续订租赁时，或双方同意修改它时，也必须在新约生效前给租户书面证明更改详情赁。

承租人不能以房东不遵守这些要求为理由要求终止租约。

租金的支付：
除非双方另有约定，承租人应该在每个付款周期（月或星期）的第一天以全额支付租金。如果承租人未能做到这点，房东可以向房管局申请到期租金连利息和费用。如果租金迟交三个星期或以上，房东可以申请中止租约及阻止承租人继续占据寓所。在这种情况下，在收到强制令之前，承租人可以通过支付房租，利息和有关费用避免租约中止。

房东也可以通过向房管局证明承租人过去常性迟交租金令他蒙受巨大损失和严重影响而申请中止租约。

然而，房东应该遵守某些规定。例如，除了第一个月租金外，房东不能要求租客开出期票支付其后租金，也不能以任何借口（如钥匙押金，保证金等）收取定金。


租约转移或分租
租约是一份必须遵守的合同文件。除非房东和租客书面同意中止租约，否则租客不能单方面以付三个月租金方式取消租约，某些特殊情况下法律允许下例外。

不过，承租人有权以转移租约或分租形式处理居所。承租人应该首先书面通知房东准备接收租约或分租住处的人员姓名和地址，如果房东反对必须提出充分和严肃的理据，并在收到通知后15天内解释拒绝转移或分租房屋的因。房东在考察情况时须遵守有关保护私隐条例。


转租和分租有什么区别？
当涉及分租时将存在两份租约。承租人仍然是租约的主体并向房东负全责。

另一种情况是当租约转移时，承租人身份，权利和责任相应从租客转移到新租客身上，新租客将全权行驶其责任和义务。

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魁省房东可以强迫房客离开所租住的房屋吗？

编辑：《蒙城华人报》绿卿

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在魁省如何把房子租给家庭成员

原载《蒙城华人报》  编辑/绿卿