分享最新买房贷款经历续

John_molson2003 · 发表于 2021-5-2 22:26

想不到我2016年买第一套房以后对贷款经历的有感而发被网管列为了精华帖，还吸引了这么多的回帖，真是感动之余又有些忏愧。由于平时工作比较忙，刚开始还坚持回了几位热心网友的询问帖，后来就顾不上了。对没有及时回复的网友只能说声抱歉了。

那个老外贷款中介过去几年断断续续都有些联系。期间买了个楼花贷款也是让他给办的，因为没有什么难度，也没想着发个帖整出一些动静了。上个月在downtown投资一个Condo, 遇到些困难又找了他，给我解决了，觉得经验可以给其他人借鉴，在此也分享一下。

过去几年工作之余，个人也成立了一个有限公司，做点小买卖赚了点钱，看疫情期间downtown的公寓跌了一些，决定下手投资一个Studio。刚开始想着公司里有点钱，就直接用公司买就行了，结果一打听才知道，如果你这个公司是经营性的公司，银行是不同意直接贷给公司的。必须另外成立一个地产公司（holding company)来持有这个物业，然后贷款也是贷给这个地产公司的。请教了一下我公司开户行的贷款中介，原来是银行怕你这个经营性的公司在经营过程中出现经营风险，给人告了，公司破产物业拍卖，银行收不回投资。而成立这个地产公司，等于在这个物业和经营公司中间隔了一堵防火墙，经营公司破产不会殃及物业。所以银行才能放心贷款。但是问题来了，第一：重新成立一个有限公司多了很多麻烦，报税，准备公司文件，新开银行账号等，都是费用和时间。第二：我如何把我这个经营公司里的钱转到地产公司去，借款又要算利息，分红又要上税。第三：刚好我看中的那个Studio性价比还不错，现在再去成立地产公司，时间上也不一定来得急。本来还想货比三家，找几家银行问问然后跟这个老外中介询价后拿个最低利率。现在妥了，也不用费劲找其他银行咨询了，直接问这老头了。果然老头的解释跟我开户行中介说的一样，但是说他可以帮我问问有没有他熟悉的金融机构愿意做。结果问了一圈，最后找到一家愿意给我经营性的公司贷款的，但是需要股东个人担保。担保就担保吧。随后就是正常程序准备文件，最后顺利拿下了贷款。贷款利率3年浮动1.38%。还行吧，起码帮我省了重新成立地产公司的麻烦。而且估计疫情期间，房子不好出租，Condo折旧，Mortgage的利息，保险，地税学校税还能冲一下经营公司的利润，省点公司税。所以过来分享一下，说明这老头还是的确有两把刷子。

另外也分享一下找地产中介的经验，我买的一个自住房，一个投资Condo都是自己跟卖方经纪直接交易的，没有找买方经纪。现在看来，对我本人而言策略还是对的。原因之一是我平时没事一直在关注蒙特利尔楼市的现状，所以对要投资地段的楼盘和价位有比较清晰的认识。所以不需要买方经纪给我太多的建议，第二，当你看中的房子性价比比较好的时候，关注的人会比较多，本人如果没有买方经纪，卖方经纪会倾向于跟你交易，把机会让给你，因为他可以独得全部佣金。这样你跟其他有买方经纪的对手相比就占了一些上风。我买这个投资Condo的时候，因为性价比比较不错，卖方经纪已经收到了几个offer, 本来不准备收我的Offer了，但是听我说没有买方经纪，他还是收了。后来在竟价过程当中，因为他跟屋主签的中介协议里注明了在没有买方经纪的情况下，他收取佣金的点数要比有买方经纪低，所以他可以利用这个点数调整屋主最后收到的卖价，让我在跟其他有买方经纪的对手里占有那么一丁点优势。从而最终让我的offer给接受了。当然分享这个经验不是让大家以后买房都不要找买方经纪。而是说如果你对要购买的标的比较了解，交易的流程比较熟悉，那么你可以选择不用买方经纪，从而在竞价大战中占有那么一点优势。

如果第二点经验对各位地产经纪有所得罪，请见谅。毕竟这个经验不是对所有人都适用的，而且买方经纪还能带买方看楼，提供竞价建议，分析楼市走势，规避交易风险，这些都是不可替代的价值服务。