多伦多嘉德集团

楼花就是还未建好的物业，很多地方也叫期房，在多伦多大家普遍叫楼花。

今天嘉德小编就来简单跟大家聊聊选择购买多伦多公寓楼花都看哪些因素，购买公寓楼花的流程是怎样的。

购买楼花要考虑的主要因素：

投资回报率：

一般来讲，多伦多绝大多数公寓楼花在从开发商处购买之后都会有三至四年的建筑周期，在这段时间内，投资者需要在物业建好前分批次支付开发商大约10%至35%的订金（取决于买家是否是加拿大永久居民等因素，目前一般来讲加拿大公民或永久居民需要支付的订金为20%，非居民需支付35%的订金），订金一般在交房前分4次支付给开发商，期间不需要贷款，也不需要交地税、管理费、等。这段时间内业主主要就是坐等购买的楼花建好、升值。

我们以20%订金为例，由于有5倍的投资杠杆，每年只要市场可以有6-7%的增长，3年后转让楼花都可以保证买家收回本金。

移民政策的放宽和移民数量的增长对公寓及楼花市场有长期利好影响：

众所周知，加拿大地广人稀，且老龄化比例偏高。加拿大政府一直在不断调整移民政策，希望吸收世界各地的高学历人才、企业家、高级管理人才移民加拿大。多伦多作为加拿大第一大城市也是大家移民加拿大后的首选居住地。并且，多伦多及其周边有着很多世界著名大学，也吸引着很多海外留学生来多伦多求学，对留学生来说，购买或租赁一套学校附近的公寓也是大家的首选。

贷款利率和贷款政策对地产的影响：

相比于中国的贷款，加拿大的贷款利率处于非常低的水平。这也无疑降低了买家购买房屋的成本。加拿大政府也一直支持新移民购房，对于新移民的贷款条件也相对较好。

出租回报率：

大多数业主在购买了公寓楼花后最终可能决定不转让楼花，而是在交房后选择自住或出租。在租房市场上相比于其他类型物业，公寓无疑存在着巨大的优势。

首先，一般公寓的租金可以足够支付房屋的贷款及管理费和地税。也就是说业主只是花了首付，养房的费用都可以用租户的租金来支付。而独立屋和低层物业租金也不够支付养房的费用。这也使得投资公寓楼花更加稳妥。

刚性需求年轻消费者对公寓及公寓楼花的需求：

对比独立屋和其他低层住宅，公寓和公寓楼花无疑是很多刚性需求的年轻买家的首选。在多伦多市中心地段拥有一套独立屋或低层物业一般来说是有钱人的专利，非一般年轻家庭能负担得起的。在这一客观形式下，年轻家庭想在市中心离上班位置较近地方置业，公寓或公寓楼花就成为了不可避免的选择。

购买多伦多公寓楼花的流程：

一. 选择代理该楼盘的专业地产经纪
因为多伦多公寓楼花通常都是内部发售，只有具备楼盘代理资格的经纪，才能保障客户能获得想要的楼层和户型/房型，为客户争取到更多的购房优惠。
市场上很多经纪都说自己手里有单位，但是真实情况并不是所有地产经纪都有代理资格。买家最好选择熟悉本地市场，在多伦多公寓楼花销售方面业绩显著，与开发商有多年良好合作关系，并且有该公寓楼花代理资格的经纪来购买楼花。

二.了解楼盘详细情况
在与经纪沟通后，选择适合自身需求的公寓楼花，了解楼盘的所在位置、地理环境、社区配套、生活设施以及升值潜力后，确定房型、楼层、是否要车位、是否要Locker等。

三.递交购买意向单、安排签约时间

根据地产经纪从开发商处获得的户型图、价格表，选择购买的单位，填写购买意向单(Worksheet)。需填写购房者姓名、住址、职业、联系方式、是否为加拿大居民、是否自住以及有意向订购的户型、楼层等，向开发商申请预留想购买的户型。

递交购买意向单后等待开发商分配单位，并与开发商确定签约时间。

四.签约
根据购房者的情况，多伦多公寓楼花的签约方式可分为本地签约和远程签约两种：
本地签约：买家须带同枫叶卡/护照、驾照和4-5张个人支票，在开发商指定的时间、地点签署购房合约。
远程签约:如果买家不在本地，则需要打印出正本合同，签字后将复印件扫描给开发商，同时将签好的正本寄给开发商。

签约后购房者有10天的冷静期，在冷静期内购房人可无条件解除买卖合同并拿回订金。10天冷静期过后则需要严格遵守购房协议要求。

签约后购房人还需尽快找贷款经纪，办理贷款预批文件(Mortgage Pre-approval Letter)交给开发商。

五.订金及支付比例
对于海外购房人士来说，购买期房的订金通常需要35%，并按照开发商规定的日期分期支付。
一般多伦多公寓楼花的订金金额和支付时间为：
签约当天订金：$5000 - $10000加币银行本票或本人支票
签约后30天：10%扣除$3500-$5000的余额
签约后90-120天：10%,
签约后180-360天：10%，
这里只是简单举例，多伦多公寓楼花订金的具体支付日期是视楼盘而定的，不同的楼盘会有不同要求。

六.订金支付方式
根据购房者的所在地，支付方式又分为两种：
人在本地：以个人支票形式支付
人在境外：也可以个人支票支付，或在指定时间，将订金和款项电汇到开发商指定的律师楼信托账户。

七.交房前
装修风格选择、装修材料选择

多伦多公寓楼花买卖合同生效后一段时间开发商会联系业主安排装修的相关问题，开发商会安排好几种装修风格给业主做选择。

尽早联系律师和贷款

交房前业主需要尽早找律师协助以后的交房相关工作，并提前找贷款经纪联系以后交房时的贷款问题。

入住日前验房（PDI）

入住日前约3个月内开发商会开始联系业主安排验房时间。验房时会安排开发商的验房师和业主一同验房，登记发现的问题，并承诺在入住日前修好。入住日当天业主需自行对物业再进行检查，如果发现问题需尽快通知开发商上门维修。入住日后，业主需立刻注册Tarion新房保险，以后如发现问题可直接联系开发商维修或通过新房保险维修。

入住日后

公寓期房的交房日期有两个，分别是入住日（Occupancy Day/Interim Closing Day），和最后交房日（Final Closing Day），也是产权交割日。

入住后，物业的产权依然在开发商名下，而买家拥有使用权。买家每月须向开发商支付一笔入住费用（Occupancy Fee），该费用包含开发商预计的管理费和房屋贷款等费用。

入住后一般就可以出租。

最终交割日Final Closing

在最后交房日前，买家必须获得银行贷款，物业产权也会在Final Closing Day当天转到业主名下。