买房还是租房? 请各位理财专家给些意见

lyf2005 · 发表于 2006-9-16 19:44

Post by 圆明园
这里的假设比较多. 影响大的两个假设是: 1.投资回报, 有人说6%, 有人说8%, 没人真知道, 3-4%有没有可能? 没人敢说. 2. 房子增值, 你假设14W->15W, 这是年增1.5%, 假如年增4%, 五年是17W.

每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

圆明园 · 发表于 2006-9-16 20:34

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

我把本息都算了.
因为还本了, 本越来越少, 利息每月不同, 也是越来越少.

capital= 100,000
monthly payment = 699
   interest rate=6.95

Date          Capital          Interest paid          Capital paid

Oct-06 100000
Nov-06    99880.17             579.17             119.83 (first month)
Sep-11    91600.36             531.49             167.51 (last month)

total interest paid = 32841.36
total capital paid =  8399.63

圆明园 · 发表于 2006-9-16 20:44

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

你的结论是对的.
可惜有点小问题. 假如利率是5%, 那么月利=5% / 12 * 10,000 = 0.0416 * 10,000 = 41.6
过了十个月,

            Oct-06 10000

   Nov-06 9491.67 41.67 508.33
Dec-06 8981.22 39.55 510.45
Jan-07 8468.64 37.42 512.58
Feb-07 7953.92 35.29 514.71
Mar-07 7437.06 33.14 516.86
Apr-07 6918.05 30.99 519.01
May-07 6396.88 28.83 521.17
Jun-07 5873.53 26.65 523.35
Jul-07 5348.00 24.47 525.53
Aug-07 4820.29 22.28 527.72
Sep-07 4290.37 20.08 529.92
你还欠4290.

还有个问题, 假如你借的是line of credit, 你可以随便还.
假如你签了合同20个月还, 合同没结束前还钱,可能还的交点罚款.
这些是细节, 不影响大的计算.

圆明园 · 发表于 2006-9-16 20:51

Post by lyf2005
每个月都在还本还息啊, 怎么只算了我还的息?

假设借了10000元, 每月还500的本金,再还50的利息, 即每月还款共550
还20个月就还清了,你赚了共1000元的利息. 如果我还了10个月,本息共5500, 中了彩票, 想把债务一次还清, 其实我欠的还剩下5000的债务, 10000-5000=5000, 不是吗?

所以之前的算法也是一样,也应该把还的本钱计算进去才是.

我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.

chenhui · 发表于 2006-9-20 21:53

有阵时间没上来了，看到园先生已经将前人问我的问题答了，多谢！

园先生说的对，前面的699元中，大部份还了利息，所以前五年还贷的比例10%都不到。

Post by 圆明园
我现在明白了你的问题.
我的计算是假设你每月交699.
头一个月, 因为100,000的月利息是579, 你只能还120的本.
25年的前半部分, 交利息比还本还多, 所以, 五年在时间上是20%, 但还贷的比例不到20%, 事实上10%都不到.

chenhui · 发表于 2006-9-20 21:56

基本情况：王先生35岁，王太太30岁，女儿王芳芳1岁。王先生夫妇边际税率均为40%。王先生手上有闲钱4万多, 打算买三半的房子一套, 价格在14万, 付首期4万, 买房子的公证费加上欢迎费, 按房价算,大概是3000, 合计43000, 再从银行贷款10万, 贷款25年 , 银行利率 6% , 房子每年的地税与教育税合共大概1800/年.

如果不买房子, 继续租住现在房子，5年内房租平均是450元/月.

王先生主张买房，理由是房产保值。王太太主张租房，理由是余钱用于基金投资，回报更多;或者花同样的钱可以租更好的房。王先生一家在进行最终决策前希望知道：

如果买房，王先生一家每月应付银行贷款连利息多少钱?

十万元贷款，按年利率6%计算，贷款期25年，则每月应付银行贷款本息合计为641加元。同时，每月应节约150元，用于支付1800元/年的地税与教育税。

王先生每月应预算从工资中提取多少做为买房后的开销?

王先生一家每月在住房方面的支出可参照银行审批房屋贷款时的一个重要指标GDS（见注释）。GDS要求，王先生一家的总住房支出不应超过全家税前月收入的32%。总住房支出计算包括每月应付房贷，地税，100%的水暖费用，如果是CONDO的话, 加上50%的管理费。

王先生买房方案：5年后, 由于换城市或换房子等原因, 把当初买的14万的房子卖掉，理想估计卖到19万元，除掉5%或7%的手续费及其他杂费, 售房总收入为18万元。扣除之前的首期, 每月供款, 各种税费，还掉银行的贷款后，王先生能有多少净收益？

王先生总支出=43000+641元/月*12*5+150元/月*12*5=90460
王先生总收入=180000-89939（房屋贷款余额）=90，061

王先生净收益=90061-90460=-399

王太太租房方案： 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元，其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?

答案：王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元（=641+150-450）*12*5=63460

王太太投资总收入=89286元（假定投资年回报8%）

王太太投资净收益=89286-63460=25826元

对王先生夫妇两个不同方案的进一步分析：

从机会成本分析：

王先生的买房方案的机会成本是89286元，计算方法是王太太租房方案的五年后总收入。

王先生买房方案下，五年后房产最低卖出价（扣除各种费用后净收入）应为179，225元。（=房屋贷款余额89939+机会成本89286）

王太太的租房方案的机会成本是90061元，计算方法是王先生卖房方案总收入。

王太太租房方案下每月应最少投入多少钱用于基金投资才能于五年后获得90061元总收入？

五年后投资本息合计90061=本金投入43000+每月最少投入351.5元（假定投资基金五年内年回报8%）

从两方案可达到的居住质量分析：

王太太的租房方案，最多可用于住房资金为：827元+791元=1618元/月

计算方法是将43000元购房本金购买返本基金，五年后耗尽该笔基金。五年内该基金返还本金及利息作为租房费用，假定返本基金年出息6%，折合每月派发本息合827元，王家每月可用于居住的资金可增加827元。

王先生的买房方案，最多可用于住房支出的资金为791元。

注释：GDS，Gross Debt Service Ratio。银行使用两个比率来计算向房屋贷款申请人提供的最高贷款金额，其中一个是GDS，另一个是TDS，Total Debt Service Ratio。计算两个比率时用到的较低的家庭收入决定你能拿到的贷款总额。

tigeregg · 发表于 2006-9-21 21:20

假设你投资收益算的不错，但需要减去房租才能和王先生的方案对等比较，因为买房就不用另外付房租了。

25826-450*12*5 = 25826 - 27000 = -1174

这样一来，买房的方案还是合算一点，即使按你的假设。

大家多多交流。

Post by chenhui

王太太租房方案： 43000的首期, 每月供款的金额, 每年的物业税与教育税1800, 除去每月租房费用450元，其余钱5年内都拿去投资, 假定年回报达到8% 。5年后, 手中的钱增值到多少?

答案：王太太投资总支出=投资本金43000元+每月投资341元（=641+150-450）*12*5=63460

王太太投资总收入=89286元（假定投资年回报8%）

王太太投资净收益=89286-63460=25826元

nidie · 发表于 2006-9-22 12:28

美国房市将暴跌加拿大会繁荣下去吗？

多伦多信息港 http://www.torontoservice.com 2006-8-24 13:35:00 多伦多信息港静竹

【多伦多信息港】多伦多信息港（记者静竹报道）：观察员认为即使美国的房地产市场以预期的速度暴跌，加拿大房地产可能会实现软着陆，因为加拿大较低的利率以及对房产融资的不同态度。

加拿大抵押贷款和房产公司的资深经济学家 Brent Weimer 说：“看看现在新建房屋的数量，已经多年超过200，000平方米了，今年是第5年了，这种建房数量普遍认为超过了最终人口需求的数量。不过我们也注意到房地产市场正在降温朝着可持续发展的方向前进。”

近几个星期，分析家一直在讨论着北美地区面临的房地产下滑以及它可能采取的形式。一些人认为若市场下滑，那它就会以暴跌的形式下滑，而另一些人却预测会以一种较平稳的方式下滑。这些分析家就加拿大和美国将如何应对也意见不一。

在加拿大，虽然购买力正被加息，日益增长的房价和油价一点点消耗掉，但国家已经从强劲的西部房地产市场中获益，越来越多的工人被艾伯塔繁荣的能源产业吸引到那定居。

加拿大人同时注意到加拿大的加息比美国缓和，而且他们也不会大量贷款购置房屋。

David Rosenberg, Merrill Lynch 公司的北美经济学家，认为美国的房地产将会以40%-80%的降幅进行“硬着路”，这远远超出了公认的27%的降幅。

chenhui · 发表于 2006-9-25 23:02

因为本人是一个投资顾问，所以单纯从投资角度看住房VS买房。

买房对更多人来说，是选择一种消费，一种生活方式。所以从消费的角度看自住房购买决策，要合适和全面得多。

将购买房产投资作为一种投资方案，应该选择出租物业与其他投资工具比才具有可比性。

与基金投资比较，房产投资有以下劣势：变现能力差，有一定前期资金投入要求，投资风险集中。
与基金投资相比，房产投资也有一定优势：首先是实物形态投资给投资人安全感，同时房产投资的融资能力强（10000元首付，可贷到190，000房屋贷款），放大了贷款投资的杠杆效应。

贷款投资的杠杆效应（LEVERAGE）是房产投资巨额回报的根本来源，杠杆效应放大了投资收益的同时，也要求投资人承担更多投资风险。

简单地说，一万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值24，513.57元
二十万元的初始投资，十年内年回报9%，十年后价值490，271.4元。

当投资人进行房产投资时，初始投资值应以房产价值二十万元而不是一万元计算，也就是说，投资人的一万元首付和以后每月房屋贷款，扛起了二十万元的初始投资。

至于对房产市场将来回报的估计，那就看各个投资人自己的判断了。过去十年地产9%的回报，能否继续？再进行新的投资是以9%为未来十年目标年增长，还是以5%，3%，-3%，是投资人自己进行投资前要做的最重要功课。