法庭旁听及打官司

yanne · 发表于 2006-11-19 19:40

法庭旁听后的法庭实战 (二)
–记我们的隐患官司

烟囱检验公司一位先生很热情和耐心地解答了我的问题。他说我们的烟囱是厚度不符合现行标准，过去的标准是一寸，现在厚度要求两寸，能耐高温不着火。过去的老房子有很多不符合现行标准的。

那这是隐患吗？
当然不是。这是标准问题，何况这种问题一眼就能看出来，何谈隐字呢？

为什么我们用的时候没事，没听说过什么不合标准的事情？
那是因为保险公司的要求不一样，有的要求烟囱要符合现行标准，有的不要求，毕竟标准是变化的，过去的事物不可能全部符合现行或将来的标准。有的可以改，有的甚至无法更改，比如房子与房子之间的距离。

又打电话给烟囱工，把刚学来的道理讲给他听，他居然说：

那些检验人员懂什么!
他们不懂？那你们为什么还以他们的报告为依据呢？
他们不懂法律，他们出过庭吗？我到时是要作为专家出庭作证的，法官是要听专家的。这种官司我们见多了，我们已被法庭认定为专家，我们打赢了无数这样的官司。(他们不承认对方是专家，其实对方比他们更专家，这在后来开庭得到充分证实。对方作为专业人员出庭是无偿的，意见也是权威性的。而他则是可有可无的，或者说是为了自己的利益为单方面作证的。）

听他之言，那么肯定，似乎我们是输定了，不如给钱了事。可我隐隐感到这里还是有问题。

面对着两个截然不同，完全相反的答案，我四处寻求答案，给所有能给我帮助的人打了电话。我过去的老板，我们的投资经纪，我们买这栋房子时的地产经纪和一些朋友，他们都是本地人，在这里生活了几十年。多数人认为不是隐患，也有说不好说，隐患问题比较复杂。我们的地产经纪给了我们一个很重要的提醒，她告诉我可以查我们以前的验屋报告，她说她记得当时的验屋师说了烟囱不在验房范围内，建议买主去核实标准。因为标准经常变化，各保险公司的要求也不一样，因此烟囱需要买方自己去鉴定。我一查果然有这么一条，可买房时稀里糊涂地根本没注意，后来买保险也没遇到问题。试想，如果把这段话念给原告听，他还如何能坚持这是一个发现不了的隐藏缺陷呢？这种不合标准的可能性白纸黑字明明白白地写在了验房报告里。他们也验房了，他们的检验显得比我们当时要正规的多。那么他们的报告里有这段话吗？为了证实这一点，我拨通了我的验房师的电话。他的答复是，一般的验房师都会强调这一点，因为如果不明确烟囱不在检验范围内，一旦烟囱出了问题，验房师是有责任的。所以他们这样做一来是为了保护自己，以免承担不必要的责任；二来是为了提醒客户，安全防火是头等大事，炉具烟囱都是敏感和重要的环节。

那么，现在问题的关键是他们的验房报告关于烟囱是如何说的呢？幸好我当时觉得他们验的很认真和专业，向他们索取了名片以备后用，还真派上了用场。但是没想到的是他们为了保护自己的客户，其实也就是保护自身的利益，竟然没有最基本的正义感和责任心，知道了我打电话的原因之后，拒绝给我联系那个验房师。借口如果我想验房，可以直接和他们预约，如果是其它事，他们没义务找人，工作时间不谈私事。我想方设法，连哄带骗才联络上他。不过一听明白我的意思，马上支支唔唔拒不回答我的问题。费了九牛二虎之力，我终于模模糊糊地明白他们的检验也是不含烟囱的。他当然拒绝给我提供报告的副本，也不肯透露他们在报告中关于烟囱的问题是如何描述的。理由也可以说是冠冕堂皇：客户的资料保密。其实关于烟囱的描述是惯例，每份报告千篇一律，根本不属于保密的范畴。所以鉴于他们这种态度，我最后把他们强行拉上了法庭，此乃后话。但我始终也不知道他们的报告到底怎么描述的，直到最后见到判决。（未完待续）

yanne · 发表于 2006-12-3 15:15

法庭旁听后的法庭实战不是（三）
–记我们的隐患官司

调查进行到了这一步，心中有了点底，但仍不尽然，因为隐患毕竟是个法律概念，其界定的权利在法官，因此更权威的答复应当来自律师。虽然小额法庭不用也不许请律师，可仍需咨询律师以明白法律规定。我首先联系了魁北克律师协会，请他们推荐个隐患专家。在等待期间，我按电话本黄页，撞大运的给一个个律师去了电话。结果大致如下，多数律师不肯在电话里回答任何问题，要求预约并报出小时价格。有些对小额法庭的案子根本没兴趣。少数会听我的叙述，然后告知我他们不擅长此类官司，建议找专门打此类官司的律师，但他们依然给我出了些主意，比如LAVAL 的一名律师和我在电话里谈了很久，并通了好几次电话，尽管他一开始就告知他帮不了我，因为这不是他的专长。他建议我们追溯我们的卖家作为第二被告为我们垫背，一旦官司输了，自然会索赔他，这是同时审理的（这就是我后来旁听的那个案子，追究了六层被告的情况）。如果我们找不到他，我们可以委托律师找，一定能找到。他给我的帮助令我很感动，我不知道在律师分分秒秒收费的情况下，他是如何处理钱与人，钱与业务的关系的。我甚至遇到过不交钱连和律师说话的机会都没有，只能和秘书说话的情况，因为按他们的规定，和律师讲电话，不管将来是否委托他都要收费100$。不是我不愿意花钱，只是在交钱之前总要选个律师吧，一句话都不说何谈选择？这些给了我建议的律师让我在感到找律师难，特别是好律师更难的同时还有那么一丝温暖。

但是，在律师的问题上，我最终还是上当了。那是一个女的打来电话，说是别人推荐，我当时误以为是律师协会的推荐，就问了她是否熟悉隐患官司，是否有专家可推荐作证等，她都满口答应，号称是隐患方面的专业律师，我一看她的收费也不高，还没有时间限制，就约了她。在外面等了一个小时不说，刚一见面，立即要钱，我一楞，说你怕我不给你钱？她说我就这样，先收钱。反正早晚都要付钱，就把钱交了。她却不肯给收据说一会儿再说，别别扭扭。钱收完了似乎就完成了任务。问她，是一问三不知。完全忘记了电话里承诺的什么专业经验，什么专家，什么证人。我只好问她，隐患在法律上的定义是什么，告诉我没定义，法官决定。只好请她找本法律词典查一查，竟然查不到。她倒是没时间限制，可她什么都不知道，我还需要什么时间呢？最后只好把验房报告拿出来问其中关于烟囱那段话能否帮忙，她却让我千万把这份报告藏起来，保护自己，不然被他们看到会被当作我们对烟囱问题知情的证据，我们倒把问题给隐瞒了。我当时真让她搞的摸不着头脑，还把我本来认为很有利的报告给否定了。钱扔了，脑子也糊涂了，非但一无所获，反而帮了倒忙，因为验房报告后来事实证明是非常重要的证据。因此请律师学问很大，我目前还没搞清楚如何在没交学费前就摸清楚是不是一个好律师。顺便说一句，我后来找她要收据还挺费劲。我明白她为什么要先收费了，象她这样完全误人的服务有人不想付费是再正常不过了。

还有一位律师也很有意思，他听了我的介绍后表现出很大的热情，跟我大谈喜欢做中国人的生意，要我约他，并推荐他的弟弟为我们作专家，进行烟囱检验和修复。这样一来，我们既有律师又有专家可谓稳操胜卷。可他这份热情倒让我害怕了，听他的报价和看他那架式，光对付他和他兄弟就得几千块钱，甚至还搞不定。如果到时候再和律师起什么纠纷，我们可对付不来。

绕了一大圈，学了不少东西。但是我们的问题还没有解决，隐患乎？不知道。一位打过官司的朋友告诉我，要想弄明白，必须靠自己，靠律师有时还会靠出问题来。先借来民法，最新版本的还要等，等拿到手一看，关于隐患的定义笼统地跟没有一样，什么是隐患，依然套不出来。最后跑到图书馆储存无数案例的大书架上去大海捞针。困难重重，一来所有案件都混在一起，找到一个隐患的案子就要大半天的时间，好不容易找到一个还看不明白是怎么回事，常常问题很复杂，技术性很高。又没有时间泡在图书馆。最后经朋友推荐终于找到较新的民法案例法典，由于这法典还不可以外借，所以复印了隐患部分带回家研究。

yanne · 发表于 2006-12-3 15:17

法庭旁听后的法庭实战 (四)
–记我们的隐患官司

幸好，案例法典中关于隐患的条款还不是太多，每一条的后面附着出自哪些案例的清单及索引以备查用，我基本上放弃了查找，因为我比较笨，对我来说就是大海里捞不着那颗针。我主要研究了那些条款的原则。这些原则来自于案例，因此有的地方竟有矛盾之处，不过整体上经过研究，我们对于买卖双方的责任的划分和究竟什么是隐患逐渐地有了比较清晰的认识。感觉到我们的问题既不应当视为`患`（即缺陷），只不过是标准问题，也谈不上`隐`（即隐藏或不能察觉）。并且，我们也找到了买方应对此负责任的依据。到了此时，我们有理由认为在这个官司里我们是有理的一方。

十天期限一晃而过，小额法庭的起诉状如期来到我们的手中。在诉状中我们有三个选择：按起诉人要求给钱，应诉或与他们庭外和解。我们已经决定了打官司，按应诉要求填些了自辩状，主要理由和要求如下：

1，我们认为我们的情况不属于隐患。
2，对方索赔金额过分。
3，买房时，对方验了屋，而且我们在卖房时也没有任何隐瞒和不实之介绍。
4，要求对烟囱再行检验及参与报价和施工人员的选择。
5，要求对方提供其验房报告。
6，要求将我们的卖方定为第二被告。

我们到小额法庭递交了诉状并交了不108$的官司费用。自此，我们进入了等待排期，被告知南岸（因为我们那个有纠纷的房子在南岸）的小额法庭等待约为一年，比蒙特利尔要短，蒙城要将近两年。果然，几个月后我们收到开庭通知，定为5月16日，因此而出现了5月2日的旁听。

在等待其间，除了继续咨询一些法律知识和惯例作法外，为了搞清楚为什么烟囱工可以理直气壮的说是隐患，可以出庭作证，而且声称百发百赢。我拨通了所有电话簿上能查到的烟囱公司的电话，终于明白了他们这样做的道理。多数的烟囱工都说是隐患，只有个别的说不是，有人在电话里把我误认为是买家，对我说：Madame，你不能让卖家为你的保险公司要求而负责，如果你不想换烟囱，就换保险公司吧。当我告诉他我是卖家，我只想明白为什么很多烟囱公司都说是隐患呢？他回答说：一个字，钱呗！他告诉你是隐患，而且能帮你拿到索赔，你肯定找他换烟囱。至于钱嘛，拿来拿不来，打官司走着瞧啦；还有些人说这个问题不应该问我们，我们回答不了法律的问题。人与人不同，虽然谁都爱钱，但有的人还是有良心的。我还遇到一位要为我出庭作证以证明不是隐患的烟囱工。他向我强调他可以去我们那个房子取证，拍照然后出庭为我们作证。当我婉言谢绝他的时候，他说，你没有专家而自己去辩护是很危险的，特别是在对方有专家的时候，那个家伙在法庭上还是挺有影响的。为什么？可能是因为白头发看着挺有经验的吧。他说他出庭总是赢，是真的吗？他赢过，也输过。为了寻求更专业的答案，我接通了管理烟囱公司的蒙城取暖协会。协会也有人跟我说绝对是隐患，当我想跟他辩驳的时候，他马上就气急败坏，很显然也是在钱作祟。最后我找到负责人，得到比较权威的确认：凡是强调隐患的人都是想拿到那份活儿，已经条件反射很习惯地这样回答了。他建议我去找警察局防火科落实防火标准及烟囱的法律问题，称他们是更有权威性的。Longueuil防火科的先生很热心地给我进行了解释，清楚表明烟囱的标准是一个非常容易验出的问题，甚至不需要专家或检验人员，只要知道厚度问题，看接口处露出的烟囱厚度是一寸还是两寸，一眼就看出来了，除非2006年开始生产的新烟囱，已经解决了厚度问题，可以生产出1寸厚，但能耐同样高温的烟囱。我把起诉方寄来的照片，上面检验公司的先生已帮我标出厚度位置传真给了他，他不仅在我的图片上做了标明和解释，而且把他们的技术资料及检验图片一并传真给我。至此，烟囱的标准及检验问题已经了解得一清二楚。

在等待中，迎来了调解通知。法庭委托了专业调解员对我们的纠纷进行合法调解。调解员是一位挺干练的女士，自称法律出身，作过律师，作过法官，熟悉法律。
(待续)

bush · 发表于 2006-12-23 19:41

昨天接到法庭的判决, 对方败诉.不禁松了口气.从2004年12月到昨天刚好两年,不容易啊!谢谢YANNE, PETER PAN,谢谢他们的鼓励和意见.
我的经验是:证据最重要,有关屋顶漏水官司中验屋报告非常重要,法官很多问题都是围绕它展开的.官司过程中,很多朋友讲这儿的法院同情受害者,弱者,认为对方花不少钱做新屋顶,是漏水的受害者,最终我会赔一些.但事实证明:西方社会讲法理而非人情,如果买家事先知情,事后又没采取适当措施,就是有再大的损失,都是自己的责任.
YANNE和PETER讲的对,找律师要当心,他们最关心的是收费而非官司成败.有时请他们反而会搞大事情.最重要的还是证据.如YANNE所讲,在法庭上,同一件事不同人会有完全不同的解读,法庭也给予每个人充分为自己辩护的权力.没证据的事法官轻易不会相信．但唯一不会说谎的是当时白纸黑字的合同,报告.
我们于2003年底卖房给一西人,2004年12月,买家MR.M约我见面,告知屋顶漏水,他并请过专家做过检测,漏水是原来屋顶做得不好造成,有报告,有照片,证据确凿,这是LATEN defect.新屋顶报价$7600.我必须赔,不然法庭见.一旁他的中介也旁敲侧击: 赔了吧,不然打官司律师费贵,最终还是赔!我清楚记得那是圣诞节前几天,外面万家灯火,一片节日气氛,我们家的心情却是坏透了!语言没西人好,又不熟这的司法程序,对方证据确凿.又没人帮得上手.后来弄来对方验房报告,上面讲"ROOF,NO ＶＥＮＴＩＬＡＴＩＯＮ，RECOMMENDED EVALUATION and REPAIRED by Licensed contractor."原来屋顶早有问题，买家知情，并且在漏水前没采取任何措施！这时我才下定决心，和ＭＲ．Ｍ法庭见．回想当时验屋时，那个西人老头，言语不多，看了一个多小时，给的报告很简单，却是一针见血．没想到ＭＲ．Ｍ对这个报告是百般抵赖，但法官不为所动！
没几天收到对方正式挂号信,和我小额法庭见（他要求＄７，０００赔偿）.几天后法庭来通知，我有三个选择１，赔钱２，申请调解３法庭辩论．我想如果选择调解，那不是先承认自己有错？要赌就来大的
我们也见过几个律师,有华人,有西人.有一个一边电脑上网，一边和我们交谈，还不时接电话．虽然小额法庭不让律师上，但他有个主意，反诉他＄１０，０００，这样我就可为你打官司了．．．但不保证一定会赢．有一个意大利律师很有信心：１００％会赢，只要你先付＄５，０００定金．我也请教过一个有案可２０年经验的犹太中介．他讲，先据理力争，同时准备另一个屋顶报价，如见形式不对就交上，这样不用赔那末多．听得越多，心里越是七上八下．最后想还是靠自己最稳妥，因为这世上每人最关心的是自己．　待续

yanne · 发表于 2006-12-23 21:19

一个字, 好!

peterpan1668 · 发表于 2006-12-23 21:46

BUSH, 恭喜！：）

卧龙 · 发表于 2006-12-23 21:48

圣诞节的礼物

bush · 发表于 2006-12-24 00:49

后来我发现有几点事实1:MR.M 买完房子后没请专业ROOFER评估及修理屋顶.2: 2004年12月发生屋顶漏水,房东MR.M和一个朋友做了紧急维修,在第二年春天换新屋顶之前屋顶有一段时间不停漏水,这加重屋顶损害,这完全是房东处置不当所致.因为验房报告已告之要请人做屋顶评估和维修!也许以前只是要修补(加通风系统),但现在可能要换全新屋顶.他失去了唯修的最佳时机!
但我也有几处弱点.1: 卖房前我书面声明屋顶是99做的,但我没有发票证明,对方怀疑我有误导或欺骗嫌疑.2: 他的屋顶公司一定会尽力证明原来屋顶有问题,非换不可.(也许他这样做只是为得到这项工程.)就象YANNE所经历的烟囱公司一样,不讲原来的有问题,如何获得新工程?
基于这些事实,我写了抗辩书,不同意调解,一切庭上见.
等待的时间是漫长难熬的,其间我又发现MR.M在物顶漏水前有7个月时间在卖屋,但没卖出.第二年春天做完新屋顶后,他很快就卖出去了.这加重了我的怀疑:他做新屋顶是不是为了卖屋?其间他有打电话要求和解,说我赔3千8就够了.被我拒绝.
其实我一直是有信心,没把握.担心庭上有种族偏见,担心是女法官,印象中她们较男的武断(也许只是自己的感觉,以前路上因卡车挡住停牌没停,一女警官马上给一张罚单并扣3分,不服上庭,不幸遇上女法官,看了我拍的照片,说一句不清楚,就判我输!前后2分钟!根本不听我申诉!
今年9月接到法庭来信,10月上庭.突然MR.M要求延后.当时还以为是取消,白高兴一场.后接到信11月13号9:00上法庭.这之前得到YANNE和PETER蔼PAN的帮助.YANNE用她的事例向我所明,用证据说话会有效!PETER说抓住重点,对方事先知情!
庭上一幕才是精彩,象电影,你永不知对方会讲什么!大家攻防一直到下午4:00才结束.待续

bush · 发表于 2006-12-24 13:11

11月13号,我们提前20分钟到达小额法庭,没想到对方更早,阵容更强大:全家,还有中介和ROOFER.我们的中介随后赶到.在过道上遇到MR.M,他没反应,我朝他点头示意.

9点大家都坐好等候法官大人.我们排到第二,上午共有三单案子.9:30开始第一单.法官是一光头的老头MR.CLERMONT VERMETTE.他话不多,不时提几个问题.这些问题就是他的思考方向.10:30第一单结束后,突然是第三单上,原因是他们的证人有约要离开.12:10法官讲第二单官司只能下午或明天进行!我表示任何时间都行.MR.M在听众席上开讲了:她太太是请假来的...这是一单LATEN DEFECT,卖家申明屋顶是99年做的,事实上不是....不过他们同意下午1:30见.我们和原告一同步出审判室.
当时听原告MR.M讲那些话,吓我一大跳!这可是我们的大罩们.因为我们确实有申明屋顶99年做,但没发票.我们是听原来卖房的MR.G讲的.但现在我们书面申明屋顶99年做,自己是要付责任的.如果法庭辩论围绕这个展开,那就对我们很不利了.
下午开庭,MR.M先发言,你不得不承认,他表现非常好,彬彬有礼,虽然有些是谎言.法官面无表情,他才是真正的法庭主宰.他制止了原告的碟碟不休,示意从验物报告开始.这是一个很好的开始,我觉得心情平静好多.
"报告上讲屋顶有通风问题,你知道吗?"
"我的验房师讲那是小问题,只是保养的事."
"报告建议你做进一步的评估和维修,你有请人做吗?"
"没有,法官大人"
事实上这是MR.M犯的最大的一个错!当时他们验完房,因为屋顶问题,MR.M要求$1,000的降价,我们拒绝了他,如果他因为屋顶得到降了价,那输得更快,即便以后有很大的损害也与别人无关.MR.M没看清报告就签字取消了验房条件.这能怪谁?也许买家要怪验房师轻描淡写,没把问题讲得严重一些.但事实上验房师是全科医生而非专科,更不是各方面的专家.只要报告讲明问题,给出评估和维修的建议,就够了.现在想起来验房可是保护买卖双方的.

bush · 发表于 2006-12-25 01:16

想不到MR.M马上转换思路,他讲后来在做屋顶时,发现屋顶上有通风系统,就在屋顶排气管里...我一听就来气,明显在说谎.于是我在纸上记下应答之词.
接下来是MR.M的ROOFER出庭作证,他准备得很充分,有二十多张彩照,有旧屋顶样品,他滔滔不绝,系统而专业.单独听他讲这段,每个人都会认为屋顶必换无疑,屋顶里面已发霉腐烂,局部有倒塌的危险...
听完法官问,你的照片是什么时候拍的?
"2005年五月?"
"屋顶何时开始漏?"
"2004年12月4号."
这位ROOFER的照片和报告是基于2005年5月的屋顶状况写的,这显然是个大错.MR.M买完房后没照验房报告要求去请专人评估和维修,04年12月漏水后没请人专人评估和维修已是错过第二次机会.等到屋顶烂得不行时再去请人评估已是太迟,这个报告已不能反应最初的屋顶状况,反而说明房东没尽到自己的责任,及时制止屋顶状态恶化.判决书中法官认为ROOFER5月的报告并不能证明原来屋顶有隐患,一定要换.
法官又问ROOFER:你认为这个屋顶是何时做的?
"这个屋顶很旧,状态不好...不过很有可能是99年做的!"
一听他这样讲,我太开心了,他好象是在为我们做证!原房东MR.M极力证明我们申明屋顶99年做,但不能提供证明,这里面有欺诈的嫌疑.这下可好,他请的ROOFER证明我们没做假!他的报告并不能证明原来屋顶有问题.显然这位ROOFER帮了MR.M的倒忙,但他做了屋顶,赚了钱.
下面轮到我发言,我事先准备充分,我讲到":屋顶通风是屋顶重要组成部份,没有的话会导致漏水,这个MR.M事先清楚知道,有验房报告为证....."
我又讲到12月4号漏水后,MR.M自己和他一朋友有修过几次,他们没牌照,这是不当行为...这点显然让法官很不满,他问到:"冬天屋顶漏水,没ROOFER来修,你会怎么办?"
我赶紧住口,原来房东是可这样做的,有房东参予的房物维修行为都不能认为是商业行为.这也是为什么很多华人装修朋友,没牌照.但做工程中总是要和房东扯上关系,如和房东一起做,帮朋友忙,这样就合法了,不致收到罚单.
我有讲到MR.M做新屋顶可能是为了卖房,就象MR.M说后来发现屋顶有通风装置,这些法官都不予采信,因为没证据.我想如果请一个人去做装修,他没做好.如果没合同,没收据发票,你也很难告倒他.因为你没必要的证据.
后来法官有问到买卖过程...我以前的验房报告等等.MR.M又讲到他是如何受害,可怜...这些都没对法官判决有重大影响.不知不觉已到4点.法官宣布,回去等判决.
我们走出法庭时,天色已晚.对于结果是有信心没把握.
12月20号收到结果,激动不已.
我们想MR.M一定有些失望,如果我们是他,当时应去找自己的保险公司,这样肯定可赔几千元而不是听从屋顶公司的建议,做新屋顶然后打官司赢回来.这下可好,两边都没捞到.