yanne

在介绍调解情形之前，应当先介绍一下我们的对手。他们是一对本地法裔退休老夫妇。六十多岁。男的是一位服役了警界三十年的老警察，在这次买房中这一身份还体现了很多优势，比如贷款利息极低，很多情况还可以免还；指定公证师价格优惠，指定银行等等，我们在很多方面还要迁就他的这一身份。出于小老百姓的本能，我们一开始对这位过气警察大人还是满钦佩和敬重的，不过随着官司的进展和我们之间的接触，这些钦佩和敬重全部化为乌有，这一点看了后面他们在的庭审时的表现就可以理解了。

女调解员在自我介绍之后，讲解了调解的规矩并强调她会依法调解，无论调解成否，结果如何，内容都会保密，不会影响法官和判决。然后先由起诉方开始，双方阐述了各自的观点。对方拿出一大堆照片，发票等，说他们的花费已经到了4800 多加元了。调解员说，炉子是符合标准的，所以换炉子的费用不能算在索赔里。他们最后要求我们付2000$。在我们谈了我们的意见之后，调解员强调是否隐患很难说，由法官确定，希望我们能拿出个愿意付给对方的金额数目以达到调解的目的。鉴于我们已了解到换烟囱的费用大概2000$，我们提出愿意分担1000$，对方不接受。这时，调解员将我们两方分开，分头作两边的工作。在作我们的工作时，她说，这就是隐患，法官肯定会判隐患的，不如调解解决，也就没什么麻烦了。她两边不停地跑，软硬兼施，最后压到1800$比1100$，调解以失败告终。女调解员一脸的不快，那只有抱歉了。

别无选择，要准备打官司了。问题已经明朗了，可关键是我没有证人，特别是专家证人，有关人员都是对方的人，他们都不愿意出庭为我们作证，即作出对他们的客户不利的证词。而对方又有一个铁杆证人，是对方向我们索赔打官司的支柱，信誓旦旦地对我扬言，他经验丰富，必胜无疑。的确，法官不可能全能，也必须尊重和聆听专家的意见。怎么办？旁听时碰见的准律师曾告诉我，可以要求法院命令有关人员出庭作证，有了法庭的命令，他们必须得来，这是每一位公民应尽的义务。思来想去，我只需要两个证人，验房师和烟囱检验师，一个证明已经通知对方烟囱有可能会发生不合标准的问题，一个证明不合标准是显而易见的。验房师好办，既然他从来就没有配合过，那就通过法院强迫他配合一次。我给法院发去传真，要求XX公司XXX出庭作证。至于烟囱检验公司就比较麻烦了，他们一直热心帮我，但也明确表示他们不愿意出庭，因为对方是他们的客户，他们是不可能出庭作出对对方不利的证明的，估计这里还有保险公司这层关系，因为他们是替保险公司检验的。既然如此，虽然我觉得他们这样做有欠公允，但我也不愿意恩将仇报，不想使用我的权利把他们强制到法庭上去。只好下定决心自己应付吧，好在我有他们详细的解释和防火科发给我的传真，这也应当足够说明问题了。

(六)

证人问题就这么定了，我方将会有一个有敌意的证人，到时候他会如何表现还不得而知，好在验房报告这个铁证他是篡改不了的。开始准备辩护状。综合了各方面的信息，按照案例法典进行了详尽的准备，分5个方面辩护：
1，        起诉方对烟囱有可能不合标准是知情的，验房师及验房报告可以证明。
这一点，案例法典中明确提出，买方在从事买卖行为时应当尽到Prudence （谨慎）  和Digilence（小心）的责任，按常规请专业人员进行检验，且不放过任何可能成为显见或隐藏缺陷的蛛丝马迹。卖方的介绍和担保并不能解除买方应谨慎小心的责任，而买方在有迹象表明可能会有明的或暗的缺陷时不找专家寻求答案而听之任之，事后则无权声称不知情；法律虽规定买方不是必须寻求专家，但不表明出现了需要时仍置若罔闻等等。

2，        烟囱不合标准是显而易见的，烟囱检验师可以证明。
法典中指出：隐患是需要进行破坏活动才能发现的缺陷；是正常水平的检验人员检验不出来的；等等

3，        对方铁杆证人在此案中有利益关系，是既拿到工作又拿到钱的受益人。
      起诉方可以让证人帮自己随心所欲的改造和装修，而证人反过来帮起诉人作证以从我们这里拿回装修费用。这种情况会影响到证人证词的公正性。

4，        房子买卖的背景情况。
买方表现出极大的兴趣和对房子的喜爱，主动提的价。而我们极尽可能为对方提供了最大的方便。诸如维修了本不属于我们的院子栅栏，在房屋交接前9天就把钥匙提供给了买方，我们独自承担了一定的风险等等。以此证明我们已尽了最大努力，但是我们不可能提供给对方我们自己都不知道的情况。

5，        强调我们的义务的同时，我们的权利何在？既然要我们支付费用，我们至少对修复的范围，厂家的选择，报价等要参与意见，不然起诉方按自己的意愿修复，烟囱公司任意收费，最后上法庭要我们买单，这对我们来说不公平。

洋洋洒洒准备了十来页，把我从方方面面咨询来的情况及我们的想法都罗列其中，自认为不是胸有成竹，也应该是信心十足。可万万没想到法官的风格与我所见过和旁听过的都完全不同，他的第一句话就完全打乱了我辛辛苦苦的准备，真是世事难料。 （待续）

tracyzhu

顶楼主，等着看呢

yanne

有人想看就好。我会继续的，不过要有一点点耐心。

peterpan1668

哈，我也等着呢！我把你写得收藏在我的博客，有人也等着要看下文呢

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Post by yanne
有人想看就好。我会继续的，不过要有一点点耐心。

g wang

Post by yanne
有人想看就好。我会继续的，不过要有一点点耐心。

谢谢分享经验

yanne

法庭旁听后的法庭实战(七)
    –记我们的隐患官司

开庭前，一位朋友去法院办事，查了我们的案子进展情况，据她说只要知道名字任何人都可以在电脑里查询你的案子的情况。她说对方有两名证人，她分别抄下了名字和公司。其中一位当然是他们的铁杆证人烟囱工，另一位的名字让我们大吃一惊，不是别人，正是烟囱检验师。该公司已明确表示不来法庭，为何又成为对方的证人，难道这里有什么猫秘，难道他能证明这个不合标准的问题是隐而难见的？心中好一阵忐忑，不过想来想去，他应该没有办法改变事实，不然问题就严重了。

不论吉凶，第二天，也就是5月16日下午，我们按时来到法庭，发现我们强迫的证人没有来，他们的烟囱检验师也没有来。这时我明白了，烟囱检验人员并没有食言，他们为了保护对方的利益不愿意来。可对方却不明白他们的苦心，强迫他们来。对方的强迫给了我可乘之机。这个下午，该法庭就我们一个案子，总共5个人，对方夫妇俩，我们夫妇，外加他们的铁杆证人。法官按时出庭，刚坐稳，就宣布了他规定的三条纪律，第一条，任何人无权引用别人的话，即某某某说什么什么，要这个人本人到法庭上说，别人引用无效。我一听就傻了，我没有证人，所有的话，不管是验房师。烟囱师，取暖委员会，防火科等都是我说，我没办法让这些人到法庭来在法官面前说。我脑子里迅速地想着对策，下面两条纪律也没听见。这时，只听法官对对方小声说，这不是什么隐患嘛，出去和Madame协商一下，争取庭外解决，如果我判的话，你们双方都有可能是零。那位老警同志还不愿意协商和法官嚷嚷：Madame才肯给1000$。法官说想法让Madame多给点。我简直不相信我的耳朵，法官怎么能这么说，不是隐患凭什么还给他们钱？可我千真万确的听到。我真怕经法官这么一暗示，他们肯定会后接受我们提出的1000$了。可法官强迫我们出去协商，我们也不敢与法官对抗，只好乖乖地出去了。老公说，算了，他们接受就给他们得了，就当他们没提高过房价，咱们也没亏多少。

我真不明白他们的倔强来自什么依据，他们居然不接受1000$，依然坚持2000$，我心里不停地念叨着：千万别接受。铁杆证人还试图说服我2000$并不贵，我真想问他有没有听到法官怎么说，他关于法官说的不是隐患作何回答。我忍住没有说，我不能再提醒他们，也不能打草惊蛇。不过，后来的事实证明铁杆证人已经明白了法官的意思，及时地激流勇退了，此乃后话。

我很高兴协商失败，心里又急急地想着如何应付法官的那条纪律。就这样我们回到法庭。法官一看协商失败又小声地说：
你们验屋了吗？
验了。
验房报告怎么说？
建议我们找地方验烟囱。
那你们验了吗？验了，所以发现了不合标准。
我指的是买房之前。
买房之前我验不了，不是房主保险公司不给验。
我说的不是保险公司，而是有关专业部门。
……

法官继续说：现在被告方追告的第二被告没有到庭……我当时连想都没想，也没跟老公商量，脱口就对法官讲，我们不追第二被告了，我们既然认为我们没有责任，那就认为他们更没有责任，可怜的Raymond先生不就是把他自己可爱的房子卖给我们了吗，何错之有？我当时这么说其实也是想变相换个角度说我们自己没有责任。法官一听马上就接受了，说那好现在双方各缺一名证人……,铁杆证人马上接口说他们不重要，没时间来就算了，我们可以照常开庭。法官诡稽地朝他笑了笑说，就你挺有时间的啊。他自嘲地说我是离得近。法官还不依不饶的说你离的得也不近。看样子，法官心里清楚着呢。对方已将铁杆证人收费发票递交法庭向我们索取，他收费350$ 呢。法官转向我问：Madame，你说呢？我坚决地说：必须等这两个证人，就如法官先生所说证人的证词必须在法庭上亲口说出，那么这两个缺一不可的证人怎么可以缺席呢？我特别强调两个主要是怕起诉方明白过来撤掉他们那边强制的烟囱检验师。法官说，好。那我们再传他们到庭，下次开庭日期9月19日上午，你们双方可以吗？到时候还是我审。这时，书记员小声提醒法官说验房公司说找不到那个证人，他已不在那里工作了。法官说：他们找不到，我们能找到！就这样，我们又要再等4个月了。不过这就给了我按法官的要求重新调整我的辩护状的时间了。

ycy

写得真精彩！
期待下文！！

走蒙城

非常有价值的文章,正在等ing.顺便顶起来.

yanne

法庭旁听后的法庭实战 (八)
–记我们的隐患官司

                                                                                                                              

事后与法院联系想知道哪一天还有这位大法官的案子，好去旁听一下，因为他审案似乎比较独特，不怎么留情面，让人有点怵。一打听才知道，原来他不是小额法庭的法官，而是普通法院的法官，一年只到小额法庭来三到四次帮忙，让我们碰上了，下次再来就是9月份我们开庭那天了，结果我也没听成。如果那位铁杆证人声称与法院相熟是真的的话，那就是他不走运了，偏偏碰上了个外来的和尚。

等待二次开庭的四个月中，我又开始担心老警同志会醒过味来，找我们要1000$ 结案。如果真是这样，我们会比较为难，给吧，觉得冤，法官都说了不是隐患，不给吧，一来怕万一法官嘴一歪……，二来，1000$是我们提的，总不能又说不同意了。不过我的担心是多余的，我们可爱的老警夫妇始终没和我们有任何联系。时光飞逝，转眼又到了开庭日期。这次一上午有几个案子要审，因此下面多了一些听众。我们双方各多了一名证人，但是戏剧性的是对方铁杆证人竟然没来。我们这边坐了个女的，我没想到她就是代替我们强制来的那个验房师的，稀里糊涂的我当时还以为这个女的是代表那个铁杆证人来的，也没深究她为什么坐在我们一侧。铁杆证人没来真是太有讽刺意味了，据我们推测，没有铁杆证人就可能没有这场官司，也就没有老警大动干戈地装修，在烟囱工的忽悠下，老警除了花了大笔装修费，还交了高额专家出庭费，傻乎乎地满心以为最后可以全部由我们买单。

法官又重申他的三条纪律，除了第一条之外，其余为：一个人讲话时别人不可以插嘴和有话要与法官说，不可和对方起争执。接着开始由原告叙述起诉缘由。老警还是老一套，买了房子，保险公司一验烟囱不合标准，所以就上法庭了。

法官开始提问：
验房了吗？
验了。
把报告给我。
法官接过报告，快速的翻起来，然后圈圈点点地作了些标记递给了坐在我们这侧离他不远的女证人。我这时已隐约地感到她是来自验房公司的证人，可是糊里糊涂的我，依然犯着迷糊，觉得她和我们没什么关系，致使我始终没有向她提问。法官转向烟囱检验师问：

是你代表保险公司验的房子？
是。
有问题？
只是烟囱不符合标准。
房子建的时候符合标准吗？
符合。
标准什么时候变的？
八十年代中期。
这烟囱不能用了吗？
能用，不如新标准烟囱安全。
有危险吗？
有。
你们因此拒绝保险？
没有，只是要求他们换烟囱。
炉子符合标准吗？
符合。
要换吗？
不用。

                                                      

法庭旁听后的法庭实战 (九)
–记我们的隐患官司


法官又问原告：

你听到了吗？炉子是好的，你为什么也换了？
炉子现在虽然是好的，但过几年就不好了。
你买栋79年建的房子，希望它符合2010的年标准？
不见得2010年，但至少近期几年。
我们现在2006年，不是2010，那是二零零几？

老警的夫人想插话，法官立刻非常严厉地制止，不停地强调刚才宣布的纪律，害的这位夫人只好一个劲的说我再也不了，我再也不了。

法官问老警夫人，先生遗漏很多吗？夫人想了想说：我们看房子的时候，见到旁边的人生的炉子冒着烟，我们觉得既然这样，他们的炉子也应该没问题。
旁边的人？法官搞了半天没明白她的意思，最后问，你是想说邻居？邻居的炉子没问题和他们有什么关系？这时老警想起来说：他们说他们每年用几次，他们的炉子没问题。法官立刻反驳道：那他们就是每年用几次，就是没问题。他们有保险公司，保险公司也没拒绝他们，那你让他们怎么办？老警再次无语。

这个法官多有意思，他把我们的话都说了。似乎他不是在审案，而是在与人辩论。他这时转过来问我：
你们的房子保险了，对吧？
对。是XXX保险公司。
保险公司那个时候验屋了吗？
验了。
有什么变更和修正要求吗？
没有。
那你还有什么要说的吗？你们两人谁说？
只能我说，因为我先生不说法语。
那我的广东话可不灵。在他的眼里我们中国人都说广东话，要在平时，我早就纠正他了，可是这天，一门心思的打官司也没理这个茬。

他虽然让我说，却摆出一脸的不耐烦，好象我不该有什么可说的。可我准备了一肚子的话，何况我也不知道法官会如何判，我当然不管三七二十一就抓紧说起来。法官皱着眉头，随时准备打断我。我刚说，我们的烟囱问题不是隐患，他马上叫起来，哎，隐患不隐患是我定，不是你定。我说，对。可我们也总得有自己的想法来决定是否打官司呀。法官的捣乱，使我也乱了阵脚，既不敢也没有时间去看准备好的稿子，只好一口气凭着记忆往下说。当我说到对方没有尽到法律规定的Prudence 和Digilience时，法官在那抿着嘴乐。他对你说的每句话都有表情和反应，即使不打断你，也搞的你很紧张。当我说到，根据烟囱检验师，标准问题……我还没来得及说完，法官老头马上叫了起来：哎-，各位给我作个见证，我刚才关于引用别人的话是怎么要求的？我马上说：好好好，是我错，那我可以问证人问题吗？可以。证人烟囱检验师这时站了起来。我问：

你是怎么发现烟囱不合格的？
有两个办法，一个是看烟囱和管道的结合部位，另一个是在屋顶看烟囱的出口处，这两个地方都能看到烟囱的厚度。
是不是说你站在我们的地下室里，抬起头看天花板上烟囱的部位就看到了？
是。
是Visible (可见的) 吗？
是。
好，你可以坐下了。

法官一听我让他坐下又叫起来。哎，你怎么老干我的活呀！让他坐下是我的事…….  噢，对不起。我又继续以炒蹦豆的速度往下说（如果说那天我能说几句话完全是抢出来的）。我斩钉截铁地说，我们的情况没有任何意义上的隐藏：炉子摆在那，烟囱的厚度摆在那，标准摆在那，验房师的提醒白纸黑字，验屋，看屋充分自由，烟囱检验师一眼就能看出，哪一点能说是隐藏呢。法官仍是不耐烦，不过书记员却笑容满面，目不转晴的盯着我还不时地频频点头，似乎是在鼓励我。我更来劲地继续着，我说本来我还想提对方证人利益冲突的事情，不过他没来，也就不用提了。法官又打断我说，你可以提，他上次不是还来了吗？不过，你说也是白说，他有没有资格作证是我说了算，他有利益冲突也不能证明他说的都是谎话。OK，法官大人，我想说的是，鉴于他有利害关系在里面，我们有理由怀疑他的话的公正性。法官放过了我，我继续谈到一些卖房时的细节来证明我们多么认真负责，他们对房子多么渴望。后来我提到责任与权利的问题。法官再次打断我说，现在说这个太迟了。我说我们早在递交辩护状时就提了。那也已经太迟了，要提只能在收到通牒信之后和法庭起诉状之前。我没话说了，也许是这样吧。 （待续）

youngn

我去年夏天买房子，下了OFFER，交了定金。到交房子前一天，卖方经纪通知我房子的TITLE有点问题（其实是power of attonery有点问题，房子主人进养老院，授权两儿子卖，医生有证明，但是这个证明必须经过法院认可后才生效，他们没有到法院做这个证明，被公证人拒绝做过户)。买卖双方经纪一起协商，由于他们态度蛮横，我最后被迫书面取消了这个OFFER。
给我造成损失也不小，一验房费，二房贷利率上涨了3000多，还有其他房子装修电器，消耗精力很多。
上周，我决定起诉这个中介，因为我找不到房子原来主人和那二儿子。原因一：在房子的LISTING上面积测量有错误。二：没有确保这个房子的TITLE是CLEAR的。造成我最后没有买成房子。

大家看看，上庭WIN的机会大吗？