VV2MM

非稅務居民賣樓存稅務陷阱
隱瞞身分避增值稅 串謀買家可惹官非

加拿大近年樓房買賣熾熱﹐屋價大升﹐加上加幣升值﹐令很多不在加拿大居住的「非稅務居民」(non-resident)﹐紛紛把握時機﹐將加國物業出售套現。但有業主在買賣時提供的宣誓紙上﹐並沒有申明其非稅務居民身分﹐避繳物業增值稅。買家若在知情下買入物業﹐並從中獲益的話﹐日後便可能要負上法律責任﹐除補交增值稅外﹐還可能被罰款﹐甚至被判坐監。

此外﹐即使買家不知就裏﹐購入物業﹐但要是買﹑賣雙方認識﹐而買家又以遠低於合理售價買入物業﹐事件一旦被揭發﹐亦難免惹來嫌疑﹐官非纏身﹔因此﹐準業主買屋置業時應小心﹐便宜莫貪。

賣家須簽宣誓紙表明是否稅務居民

孫家驊律師表示﹐市民在買賣物業時﹐賣家必須簽署一張宣誓紙﹐表明自己是否稅務居民。若賣家屬非稅務居民﹐便一定要另外向政府稅務局申領一張Clearance Certificate(清稅證明書)﹐表明自己並無欠稅。

在完成物業買賣時﹐賣家須出示該份證明書﹔否則﹐買方律師有權將物業成交價的四分之一﹐轉交予政府稅務官保存﹐直至賣家呈交證明書後﹐才與稅務官結算﹐取回應有餘款。

但若有非稅務居民的物業業主為避交物業增值稅﹐在出售物業時隱瞞事實﹐發假誓﹐將物業賣出。要是買家在毫不知情完成交易﹐甚至再將物業出售予下一手﹐即使日後事件被揭發﹐第一個及第二個買家亦不必承擔責任。

倘買家明知故犯後果堪虞

但若買﹑賣雙方一同串謀瞞稅﹐在這情況下﹐兩者都要負上法律責任﹐要是賣家﹑第一個及第二個買家串謀﹐則三方都要承擔責任。

當買家明知故犯﹐知道賣家發假誓﹐否認非稅務居民身分﹐但仍接受交易﹐日後政府要追究時﹐買家便因串謀詐騙而被檢控﹐一經定罪﹐除要補交應有的物業增值稅及利息外﹐還要罰款﹐以至坐牢。

「當事件鬧上法庭﹐法官會根據買家是否早知道賣家隱瞞非稅務居民身分﹐以及參與(交易)其中時﹐是否從中得到好處﹐來裁定買家是否罪名成立。」孫家驊說。

因此﹐他提醒市民﹐若買家與賣家相熟﹐同時在無特別的理由下﹐對方釐定物業售價時遠低於合理水平時﹐便要小心。若對方刻意瞞取物業增值稅﹐便會令自己惹上官非﹐所以「便宜莫貪」。

孫家驊又打了一個比喻﹐有商舖結業或有鄰舍移民搬遷﹐以廉價出讓一套高級音響器材﹐無可厚非。但要是有人駕?部小貨車﹐隨街廉價兜售貴價器材﹐而買家又願意進行交易。事件搞上法庭﹐買家便有理說不清。

孫承認﹐現存法例存有漏洞﹐因為作為一個普通市民﹐在購買物業時﹐要保障自己﹐避免官非纏身﹐並不容易。因為賣家是否稅務居民﹐全憑他(或她)在宣誓紙上表明﹐買家無法經其他途徑查證。

買家要自我保護﹐便必須在買賣過程中﹐一切手續辦得清清楚楚﹐而聘請一個高質素的律師﹐對整個過程及文件往來做到一絲不苟﹐亦是關鍵之一。

孫續稱﹐的確有人瞞騙政府稅項後﹐便一走了之﹐加國政府難以追究。但近年國與國之間的聯繫愈加緊密﹐有助將來要引渡瞞稅之徒返國受審。

前多倫多地產局主席﹑環球地產集團總裁封賴桂霞表示﹐如果買賣是透過經紀進行的話﹐地產局的成員經紀都會用地產局標準化的「柯化」表格﹐內有一項寫明買家律師有權扣起部分屋價﹐直至賣家提出Clearance Certificate(清稅證明書)﹐才將扣起的款項退還給賣家。所以這張標準化的「柯化」表格﹐對保障買家有幫助。