marylee123

Post by i am nobody;2519292
这个观点我不太同意.

一般来说,房价定得高主要是卖家期望值高.把房价定得过高对经纪并没有多大意义.经纪从其自身利益考虑,最关注的是将房子尽快卖出去. 为达到这个目的,房子标价越接近实际价格越容易卖出. 多卖出1万元,经纪能得到的实际利益也就是2-500元(看是否有买方经纪),
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我当时卖房的时候告诉经纪我的期望值时23万,因为我们相邻的一栋楼刚卖了一套23万,而且那套房建的时候比我的这个卖得贵1万(我们两栋楼一年间的,那栋楼比我们的装修好),所以即使卖不到23万我也接受,但是经纪就说要24.9万,卖不出去再降价.
同样我朋友买房的时候期望38万,经纪也说要价42.9万,卖不出再降价.
我看房子的时候也是,刚看完和经济谈价格的时候他们都是说卖家的心理价位就比要价高几千到一万不等,但是等我罗列出各种理由和他还价时他都能再给我降1-3万.
我所以我才说不良经济太多，当然了，肯定也有一些好的，只是我没碰见而已。
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但在一个信息非常透明的市场里,要将一个房子高于合理市场价1万元卖出简直是天方夜谭.-------------------
一点都不是天方夜谭,我在一条街50米以内看了2套一摸一样同时间建的,第一套要36.9万(市政估价24.5万左右),没卖出,后来降到33.9万,33万成交.第二套要价37.9万（股价也是24.5万左右）,后降到
36.9万,36万卖出,比第一套多卖了3万,卖家还是中国人,你可别告诉我第二套放内部比第一套好,两个我都看了，第二套绝对部比第一套好.
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另外说到不良经纪,这要看从哪个角度看.如果你是卖方,经纪把你的房子价格卖高了, 你会认为他是个不良经纪吗? 好经纪的目标是使其客户的利益最大化。[/quote]

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一点都不骗你，我卖完房子就觉得我的这个经济怎么这么黑呀。

i am nobody

回前面这位：你要卖到23万，经纪给你叫价24.9万，非常正常。叫这个价最后买方砍到23万左右是完全合理的。我认为这个经纪定价不错。你现在说这个经纪太黑，有得了好又卖乖的嫌疑。你能说说这个房子最终卖了多少钱吗？

说实话，我是第一次听说经纪硬要为卖家故意定高价的（因为这无疑是在为难自己）。一般情况，在与卖方商定标价时，经纪为了容易卖出，会将价格压得偏低一点。但卖家往往要往高处报，最终的结果是互相折中一下报个比卖家心理底线高出5%-8%的价格。你的那个经纪一定是脑袋进了水，偏要干为难自己的事。请告诉我这个经纪是谁，我下次卖房一定找他/她。

lilyy

每个房子都是独特的。ST-LAURENT等新区的例外。房子大量复制，捎做功课就知道值多少钱。
对有特色的房子，新点旧点，地大点，花好点，装修好点什么的。很难说一个FEATURE值多少钱。高１万元低１万实在太正常了。

我知道经济是这样工作的。当然他会估个价。但是他也知道高点低点是很正常的。
他会问你价格。然后加上买卖双方的COMMISSION, 再加上还价的钱。

marylee123

Post by i am nobody;2520071
回前面这位：你要卖到23万，经纪给你叫价24.9万，非常正常。叫这个价最后买方砍到23万左右是完全合理的。我认为这个经纪定价不错。你现在说这个经纪太黑，有得了好又卖乖的嫌疑。你能说说这个房子最终卖了多少钱吗？---------------24wan,当然,能卖个好价我高兴,只是我体会到很多二手房价格真的不知底,,也许是我心里作用,越是死活不还价的我越是买的踏实.09年初看的townhouse,在南岸，硬是一分钱都不还，也不免费升级一点东西，我没买，而且他卖得很快，50-60套房子5个月卖完了，后来老公有一点点后悔。我现在买的这套房，也是一份价格都还不下

说实话，我是第一次听说经纪硬要为卖家故意定高价的（因为这无疑是在为难自己）。一般情况，在与卖方商定标价时，经纪为了容易卖出，会将价格压得偏低一点。但卖家往往要往高处报，最终的结果是互相折中一下报个比卖家心理底线高出5%-8%的价格。你的那个经纪一定是脑袋进了水，偏要干为难自己的事。请告诉我这个经纪是谁，我下次卖房一定找他/她。

当然有卖家要经济定高价的，但是经济定高价的也大量存在，
至少我和朋友的都是这种情况，我看得一些也有这样的。
那你怎么解释我说的第一套卖33万，第二套卖36万的，成交时间相差不到一个月，你不也觉得是天方夜谭么。

还有一个是南岸DIX30那里的例子，开发商的Model来要30万左右（具体数字记不清了，因为我对那里不是很感兴趣），就在开发商的model house旁边一个新房在卖，好像卖家根本就没住过，也没铺车道和草坪等，要价竟然39.9万，还真的卖出去了（记得有个帖子讨论过这套房子）。这不更是天方夜谭么。

marylee123

http://www.rolia.net/f/post.php? ... 545&pno=5881281&

i am nobody

Post by marylee123;2520247
当然有卖家要经济定高价的，但是经济定高价的也大量存在，
至少我和朋友的都是这种情况，我看得一些也有这样的。
那你怎么解释我说的第一套卖33万，第二套卖36万的，成交时间相差不到一个月，你不也觉得是天方夜谭么。

还有一个是南岸DIX30那里的例子，开发商的Model来要30万左右（具体数字记不清了，因为我对那里不是很感兴趣），就在开发商的model house旁边一个新房在卖，好像卖家根本就没住过，也没铺车道和草坪等，要价竟然39.9万，还真的卖出去了（记得有个帖子讨论过这套房子）。这不更是天方夜谭么。

什么叫一个物业的合理市场价？合理市场价就是买卖双方在完全自愿的情况下达成的交易价格。如果那个36万的房子是别人在你背后顶上一支枪达成的就不是合理的市场价。如果那个买家非这个地方的房子不买，又是非那个时间买不可，而这个地方又没有任何可替代的房子，那么，他得到这个房子的价格就是合理的。任何卖家都希望自己的物业卖个好价格（当然你除外，经纪帮你卖了个比你自己心理价位高的价格你认为经纪是黑心），他只要没有胁迫买方接受他的价格，就是合理的。帮他完成这个交易的经纪就是一个好经纪，因为他实现了使他客户利益最大化的目标。

第二个例子同理，开发商有30万的房子你不买，非要去买39万的同样的房子，你的钱多了发烧啊？法律没有规定卖方出售一个物业的最高利润上限，卖方可以叫他愿意叫的任何价格，市场是自由的，卖方叫得高，旁边有30万的房子你不买偏要买这个39万的，那也就是说这个房子在你心中值39万。

lilyy

其实只要有一个人愿意这个价买那个房，这房子就卖出去了。
人和人也不一样。有人买房真是做了大量的工作。真是千挑万选的。
有人买房根本就不会看几套。。
比如，你说市场价格应该多少钱万。人家非要高个１万２万３万的。少了就不卖。那买方有什么办法。特别是如果你就因为某个原因就喜欢这房，就急着住。也不想再看了。能那怎么着。你就买嘛。

lilyy

Post by yesky321;2520444
st louis  靠近DU COLLEG 那里07 08年的房子  一般多少钱？ 4半

那里我不知道。不过你可以来NEW ST-LAURETN的新房子。好多在建。
２个卧室复式的的我记的去年要价２５万多。STARTING FROM...

vinihaoma

Post by i am nobody;2519601
你说的“30万的房子还掉1万很正常”和我讲的“市场信息透明情况下要将一个房子高于合理市场价1万元卖出简直是天方夜谭” 是两个完全不同的概念。

买房子，最关键的是要知道这个房子到底值多少钱，也就是它的合理市场价到底是多少，这是下Offer前必须要做的功课。

曾经在St-LAURENT看过一个房子，标价49.9万， 我的经纪告诉我这个房子的合理市场价应该在46万左右。果然，虽然很多人参观，但一直没有卖出去。两个月后，卖家急了，一下将价格调到44.9万。马上引来几个Offer，经过几番讨价还价，最后成交价是46.5万。

这个例子说明，不管标价多少，在一个信息透明并且理性的市场里，房子的“价格”应该接近其“价值”。

一个房子的叫价策略是很不一样的，通常，Agent都会向卖方建议一个比合理市场价高出5%左右的叫价，给买方一个砍价的空间。然后买卖双方都心照不宣地讨价还价，结果通常也是皆大欢喜。但是也有一些卖方或其Agent采取不同的策略。一种是往高处叫，万一有不懂行的买家仍然按5%去讨价还价，卖方就捡个便宜。所以，如果信息不透明，就可能掉入这个陷阱。另一方面，也有一些卖家或Agent则反其道而行之，故意把价格标得比合理价低，这样就可以吸引很多人来看并下Offer。而法律并没有规定卖方必须接受买方按卖方报价甚至高于卖方报价提出的Offer，所以，把要价标低对卖家来说并没有多少风险。相反，这样可以让几个买方互相竞价，最后推高成交价。

所以，买房如打仗，知此知彼很重要。对所有房子的标价都按统一尺度去砍价是行不通的。

完全同意，信息透明很重要，买房的最好了解类似房同一地区近期成交价， 会很有参考价值。
另外，有一些炒得很高的小区要注意，房价炒得溢价太高，例如：著名的×珠小区，去年年底一townhouse45万成交，转手加12万又再卖，连照片都没换。注意：此房的上次交易的买方经纪就是这次挂盘的卖方经纪，等着冤大头上钩呢。

marylee123

对有经纪嫌疑的帖子我就不再回了