lao wang

如果你自己的经纪人，或者卖方的经纪人起草的offer里，没有保证买方单方面对验房和贷款满意的条件，而是如果验房发现有些小毛病，卖方将限期负责修理，或者是sold as is, 等等这类的条件，我认为这样的合同是对买方很不利的合同，因为没人能说清楚什么是大毛病和小毛病的界限，也没有人能保证修理的结果。如果这offer是卖方的经纪起草的或者找来的样本，有情可原，他是站在卖方和他自己的利益做事，但你有权利不签这样的offer，一旦签字对你很不利，如果真喜欢他的房子，可以要求他改成对你有利的条件，当然这也是双方谈判的一部分；如果是你自己的经纪人找来的合同样本，他可能就有点职业道德的问题了。最好问问他为何不保护你，呵呵，看他如何自圆其说。

himtl89

感谢楼上各位的回复。我的offer已经取消。
我对验房结果不满意，我的代理也同意我的看法。在这种情况下，我觉得他应该为我取消offer提供帮助。不能因为成交不了，就甩手不管了。

大汉天生

“这offer是卖方的经纪起草的或者找来的样本，有情可原，他是站在卖方和他自己的利益做事，但你有权利不签这样的offer，一旦签字对你很不利，如果真喜欢他的房子，可以要求他改成对你有利的条件，当然这也是双方谈判的一部分；如果是你自己的经纪人找来的合同样本，他可能就有点职业道德的问题了。最好问问他为何不保护你，呵呵，看他如何自圆其说。 ”
持牌经纪必须使用标准格式文本，所有往来文件必须保留五年以上，经纪协会有专人巡回抽查以保护消费者权益。:cool:

lao wang

我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？

一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。

不要拿抽查什么的忽悠大家，一个合同里即使没有我上面说的那些保证买方满意的条件，也同样是合法的合同，只是会导致买方吃亏。甚至，可以在合同里设立不准验房的条件保护卖方和经济的利益，只要买方被你骗得同意并签了字，也同样是合法的合同，不怕任何人抽查。前一段多伦多房子抢手，很多购房合同中都有“买方同意不验房”，和“买方贷款已经到位”的条款，也都是合法的合同，只是买方一旦签字，就不能有反悔的机会而已。当然那时多伦多的房产市场是一边倒的卖方市场，买方没有选择，只能委屈求全，以放弃验房等为代价，冒险购房，否则就买不到房子。但大多数情况下，买方是可以有大量选择的，根本不必签那样的合同，就能买到房子，也请你不要忽悠他们去签其他对买方不利的合同！！！

大汉天生

Post by lao wang;2766785
我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？

一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。

请问有没有MLS的购店合同？
幸亏没跟你学会忽悠客户！

i am nobody

Post by lao wang;2766785
我前面引用的是MLS的购房合同，您怎么说我的说法根本不成立呢？是MLS合同根本不成立吗？还是您不识英文？您作为经纪，不会是连MLS都不知道吧？那么，不会是想忽悠你的客户吧？

一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格。

据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。

所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：

Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.

这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。

很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。

所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。

再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。

大汉天生

Post by i am nobody;2766833
据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。

所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：

Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.

这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。

很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。

所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。

再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。

这位兄台，敢发表和我的不同意见，一看您就是不合格滴，偶是神马犀利哥+全能滴卖瓜帝，“一个经纪，最根本的是信誉和经验，看来至少你其中一项不合格，或者两项都不合格”——还有，偶的意见一句顶一万句，凡有不同意见者，不是很不合格，而是相当的不合格滴。

！

lao wang

Post by i am nobody;2766833
据我所知，MLS是加拿大地产局和各个省地产协会联合开发的网上放盘系统，由于地产法是地方法而不是联邦法，所以，各省的地产法有很大不同。尤其是魁省法律的基础是采用的Civil Code， 与其它省相差更大。所以，MLS系统不可能有统一的合同格式。各个省只能采用该省地产局制定的合同格式。

所以，这位朋友所说“MLS合同”一定是个错误。你引用的合同文本，也不是魁省地产局的标准文本，而是By The Owner网站的Offer 格式。魁省地产局规定的Chiefly Residential Property必须采用Mandatory form。它的关于验房条件的条文如下：

Inspection by a person choosen by the buyer This promise to purchase is conditional upon the buyer being permitted to have the immovable inspected by a building expert within a period of days following accepteance of this promise to purchase. Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof,reduce the income generated thereby or increase the expenses related thereto,the buyer shall so notify the seller in writing and shall give him a copy of the inspection report within 4 days of the expiry of the above mentioned deadline.This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the seller of the notification together with a copy of inspection report.Should the buyer fail to notify the seller within the time period and in the manner provided above,he shall be deemed to have waived this condition.

这是魁省地产法批准的关于验屋条件的标准文本。

很明显，对于房屋缺陷的认定应该是：这些缺陷将会Significantly 降低房屋的价值，或减少房子的收入（针对出租房），或增加房子的维护或使用成本。

所以，我以为Lao Wang关于验屋后可以随意撤销Offer的理解是不准确的。

再有就是前面Laozhu引用的那个案例，毫无疑问，如果验屋报告没有发现房东在买方看房过程中已告知买方所存在的问题之外的缺陷，买方取消Offer的话，卖方打官司是100% 胜定。暂且不探讨那些问题是不是Significant的问题， 即使是，由于卖方在买方下Offer之前已经Declare而且同意修复，买方在知道这些缺陷后下Offer也就是说明他已经默认接受这些缺陷，以后他不能再以这些缺陷来取消Offer。除非验屋师发现这些缺陷的严重性远远大于卖方所申明的。

正如我所言，每个人都可以找来不同的合同样本，有些对买方有利，有些对卖方有利。你上面给出的这个合同，是对卖家有利的一个合同文本。如果我是卖方经济，我肯定会采用你这样的合同样本，去让买房签字，这样的合同，他一旦签字，如果发现验房有问题，再想取消offer，就很难，对卖方很有利，当然，对经纪人也很有利。但如果我是买方经纪，也采用这样的合同样本，就是故意欺骗买房，是职业道德问题。

至于那个案例，只是一个不具有典型意义的案例，对于忽悠没有经验的买家是很有用处的，可以吓唬一个签过字的买家，呵呵。但实际上，他说的那个案子，所谓卖方告知过缺陷，如果仅仅是口头告知，是很难在法庭上被认证的，所以我认为除非当时把这些缺陷都写进了购房合同，否则很难被法庭采纳。所以买房实在是经验不足，或者买方的经纪人（如果有的话）经验不足，或者他故意不提醒买房。买房根本不应接受这样的购房合同。另外，买房即使签了那样的购房合同，在想反悔的时候，也可以有其他办法。比如，可以找其他的理由，说明要取消offer，如对贷款不满意，或者验房过程中发现有其他问题，等等。这样的话，即使对方打官司，买房也仍有很大的把握赢得官司。

任何案例，都要看具体的细节，而不能只凭空说买方要取消offer，最后败诉。我认为那是故意制造舆论，误导大家。就比如我告诉你，你听说过著名的辛普森案子吗，那人杀了他老婆，法院却判他无罪释放，你看你看，呵呵呵。你要是听了我的话，也千万别以为你也可以去杀了你老婆。哈哈哈哈哈。

大汉天生

就事论事的说，这单CASE“每个人都可以找来不同的合同样本的说法根本不成立！！！” 从楼主的描述可知，楼主购买的应是5套以下的自住用房，楼主通过经纪下的offer，合格的经纪采用的一定是标准格式文本（因为所有往来文件必须保留五年以上，经纪协会有专人巡回抽查以保护消费者权益).
还有，卖家的有意隐瞒和对房况的陈述有误导之嫌是构成取消offer的最恰当理由！
记得我刚出道那阵，有个国内新来的投资移民急着买房，下offer时对取消offer的条件解释得不充分（不想在这儿申明自己要担多少责任），因而搞的很被动，我至今仍耿耿于怀和时时引以为戒！