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为什么需要买方地产经纪

---吴坚  地产经纪 5148139066  wuj@sutton.com

当地产经纪为卖方服务时，就是卖方的经纪，为买方服务时，就成为买方的经纪，其中没有资格的区别，只有服务对象的不同。在魁北克省，买房时请买方聘请经纪是不需要支付佣金的。根据目前的市场运作体制，当有房产出售时，卖家找经纪签订合约，其中允诺支付给自己的卖家经纪一笔相应的费用，一旦成交后，卖家经纪会在自己的佣金中拨付一部份给买家的经纪作为工作报偿。



然而，由此就有极少一部分买家站在省钱的角度上，去和卖家经纪直接洽谈，以为可以在价格谈判中把本该支付给买家经纪的那部分佣金从卖家经纪那里降一点回来。有这种想法是能够理解的，但这同时也是比较肤浅的想法。在日常实际房产交易中，这种做法不但是买家的一厢情愿，可能性很小，而且会因小失大，付出沉重代价。这种做法好比空手上战场，先自废武功，牺牲了自己的权益和保护后，去换取一个可能性非常小的机会。



一般来讲，佣金是卖家和卖方经纪之间的合约，这并不是外行人常常以为的那样是一个固定的比例，有多有少，合同是保密的， 任何人无权过问，绝大多情况下，如果买家直接找卖方经纪洽谈，卖方经纪拿的就是全额的佣金，因为这本来就应该是他的工作报偿。有时，即便是卖方经纪声称出让部分佣金以促成交易，是真是假，买方也根本无从核实。买家常常自己以为得了个便宜，但大多数情况中基本只是个心理安慰，没有实质利益。



再从法律角度来看。根据2010年5月新版的地产条律，买卖双方是利益相悖的双方，卖家经纪必须站在卖家的利益立场，不可以诡称自己同时担当买方的经纪，如果需要，卖家经纪允许给予买家一些最低限度的帮助，例如填OFFER等等，以使整个程序进行下去，但是，卖家经纪不可以代表买家，也不可能帮助买家去争取任何利益，卖家经纪和卖家之间有合约，绝对是为卖家的利益服务的，这背后的含义是，卖家经纪所做的一切的努力，是尽量以高价格售出。



在地产界，没有不好的房子，只有不好的价格，任何房产只要价格合适都能迅速出售。一个大家都在抢的房产，肯定是个相对于价值来讲，价格低于市场平均要价的房产，否则也没人去抢，当然，相信任何的买家都希望购买这样的房产。因此这样，地产条律还规定，为了保护所有买家处于平等竞争的环境下，如果有多个OFFER竞争同一幢物业，卖家经纪也是被严禁出让佣金给没有经纪的买家，以促使卖家在价格上偏向于这个买家的。一旦有任何一种违规情况出现， 地产纪律委员会就会介入调查。而一个经纪如果被判定违反地产条律，轻则罚款，重则吊销执照，很少有经纪敢于铤而走险。



反之，如果一个房产上市多日而无人问津，大多是房主心理价位高出市场太多，而且咬住不放，因为价格谈不下来才放那么久的，对于这种房产，就是经纪费一分不收也是高出市场应有价位很多，根本于事无补。况且，如果房子好卖，卖家经纪也不会轻易放弃自己的应得的报偿。买家如果不了解，或者自以为了解市场行情，而去盲目还个价，以为是赚了，但实际上反而可能吃了好几万块的大亏。



我们进一步来讲一下一个买家经纪可以带来的利益和价值。每一个房产的当前市值的形成，有相当大的一部分需要参考附近待售和已售的相似物业，挑选择这些参考房产不光是经纪本身的眼光和分析能力的问题，更多的是一个公正的问题，在同一个市场上，经纪可以挑出5个有利于卖方的，卖价较高的房产，也可以挑出5个有利于买方的，卖价较低的参考房产，这些参考房产的价格，对于买家心理有着决定性作用。如果没有自己的买家经纪给你提供全面的信息作参考，光看对方提供的信息，或者压根就没有看参考，买家就极有可能在价格上被误导。因为很多卖家开价过高，买家如果没有参考，根本无法决定还价，举例来讲，对于一个35万的房子，还价5千还是5 万不是闭着眼睛瞎猜乱砍的，你必须对房产本身和附近参考值进行比较分析，才能精确定位房价。一个市值在32万的房产，有人会叫价36万，有人则叫价31.5万，如果因为没有正确的参考和评估而被误导，或者听信“刚刚买了房子的朋友”的外行建议而瞎砍，那买家只有两种可能，要么就是因为还价太少而多付了好多的冤枉钱，要么砍价的太 过，则心仪的房子被别人买走。



买房时，不光是要对附近的房产作比较，还要对这些房产的背景成交历史尽可能有所调查，例如，这个房子是不是以前卖过而没有卖掉等等，有了这些信息才可以做到心中有底。另外，房地产另外有一个专门的行业叫做评估师(注意，不是验房师）来评估房产价格，一个有经验的经纪可以顶上半个评估师，他/她会通过分析所有的信息，结合使用各种不同的计算方法，来帮助你得出一个最可能的市场成交价，

买房子最重要的步骤是看房。挑选房产需要有各方面不同领域的知识和经验，一个房产大致有5大基础部分需要注意：屋顶，供暖和电力系统，外墙地基，门窗，下水道。除了这些部分，剩下就是内外装潢，如厨房，厕所和地板等等，这些经验和知识不光是看书学习能够得到的，很多东西只有看到不同实物进行比较后才会有认识，而这些只有通过长期的实践才能积累经验，买家一般没有机会像地产经纪那样，经过正规培训并且长期参观不同的房产，因而在比较和认知上有所失误在所难免。但是，只有具备了这些经验和知识，才能把目标房产和别的房产作比较，好的经纪能够估计出各种类型的用材和装修的大概费用，越了解装修市场的经纪估计得就越准。那么，在比较时，就能在价格上进行量化，和别的房源相比，好在哪里，差在哪里，在用料的区别在价格上如何体现出来，诸如此类等等。这样，在还价时心中就有数了，不至于太离谱。

前期看房很重要，虽然最后都需要验房师来验房，但等到验完房了发现了问题，再交涉或者反悔已经比较晚了，买家已经投入了大量的时间和精力在里面，并且已经支付了验房的费用，万一卖家一口咬定不再降价，或者只降这么一点点，买家就面临着两种选择，要么高位接受房产，则验房就没起啥作用，要么就取消合同，损失验房费而一无所得。在这种情况下，有经验的买方经纪可以在早期的看房过程时就能提前提醒注意，帮助买家防患于未燃，这也是经纪给你带来的价值中其中的一部分。

买方在时间和节奏上的把握也很重要。市场上有成千上万幢房产在卖，一个有经验的经纪，会有很敏锐的嗅觉， 会告诉你哪个房子值得参观，哪个房子不值得参观，或者感觉哪个房子会很快被抢掉。一个价值高价格平的房产，常常在短短几天时间内就被抢掉，甚至有为数不少的房产是在几个小时内被抢掉的，这是有大量例子的。而以此相反，大多数自己找房子的买家，看来看去都是被挑剩下的价高质低的房子，一段时期下来， 买家在心理上建立起来的房产价格体系是基于对市场的错误认识，就会产生认知误区，就以为那个价位的房子大抵就是那样了，因而，在以后的时间里，如果看到一个稍微像样一点的房子就会就以为碰上最好的了。其实，事实远非如此，如果这些买家有机会看到那些一上市就卖掉的好房子，对市场的认识会有一个极大的转变，甚至有时会感到极大的震惊和后悔。



当然，要买到这样的好房子，时间是个重要的要素。一个工作勤奋的经纪会时刻替你监视市场，经纪的专业软件工具远远快速有效的多，一旦又新的房源，买方经纪会在第一时间通知你，而同样房源通常会在几天，几周后或更长的时间才会在媒体上出现，甚至永远不会出现---因为已经卖掉了。如果买家领先于别的买家获得信息，在新房源刚上市的几天时间里买家有优先争夺的优势，因为还很少有人知道并和你争抢。相比于上市时间很长的房源，刚上市的房源至少有50% 的机会和运气会碰上好房子，成功几率大大提高。当然，这也需要买家在时间上的配合，一个成熟的买家也应该具有狼一样的 素质，既要有很好的耐性去等待和观察，又要在短时间内反应敏捷，迅速判断取舍。



自己找房子除了在实时响应上慢一拍，还有一个选择面的问题。一个买家在区域、地段和房价的选择上需要经纪的建议，同时在实际操作上，也需要帮助。如果自己搜寻，在实际中也是很难同时监视不同地段在不同时间上出现的房源，如果死盯在一个小区，则很容易长时间一无所获，只有监视多个感兴趣的区域，才会有机会买到好房，而用非专业的网络工具每天去做多个区域同时监视的工作，其工作量将及其巨大，业余人士根本无法做到，也常常无法一网打尽，一定会有遗漏。而如果只是通过媒体上的含糊又片面的信息一个一个去打电话了解，不但费时费力，随机性很大，而且时效性非常的差，看到好房子的机会比较小。



一旦看到了中意的房产，就要下OFFER。在这里，首先要理解什么是OFFER。OFFER的正式名称叫 “Promise To Purchase”。顾名思意，就叫“保证购买书”。有些刚刚登陆的新移民买家对此严肃性没有足够的认识，“下一个OFFER试试”，一步步走下去，以致最后无法反悔。好的经纪会反而会提醒你想好了才下，绝不会去一味催促。而且，下OFFER也是一门外行人很难掌握的艺术，绝不是简单的填个表，是需要智慧、知识和经验的。在下OFFER的过程中，需要既要注意节奏和时限，也要注意随机应变，应对不同的情况采取不同的对策（如有多个OFFER出现）。同时，OFFER里面的词句外行人大多不懂其含义和可能的后果，这也是需要解释才能理解的。然后，买家要在充分理解现有文本的基础上，再要添加属于自己的条文，而且，这些条文通常必需使用非常严谨的法律用词，有些时候用词不当或不完整，会给将来自己带来很多的后患和烦恼，以致将来需要诉诸法庭聘请律师来打官司，头痛不已，这些并不是危言耸听，有很大的现实可能性。同时，谈判本身也是个艰巨的任务，需要很强的谈判技巧和手段，根据现实情况，审时度势，摆事实讲道理，没有一大堆的背景资料和现实分析也是无法说服对方降价的，



房地产发展到现在，经纪人以致慢慢形成为一个独立的行业，是有其道理的。就如打官司要请律师，报税要请会计，房产交易要公证师一样，每样东西中都有专业的知识、经验和窍门在里头。就怕买家“不知道自己有什么东西不知道”， 光凭着自身的小聪明，和初生牛犊不怕虎的那股子劲，自己在市场上寻找。对于动辄几十万的房产交易，很多没有自家经纪的买家常常是吃了暗亏而不自知。 而各种类型的问题和后遗症要可能要在购买房产后很多年后才会慢慢发觉。



那么，如何才能找到一个称职的买方经纪呢？一般有三个要素要注意，第一是诚实正直愿意讲真话，第二是专业经验知识要强， 第三是要工作勤奋。这三点缺一不可。



在里面尤其第一点最重要，一个经纪如果希望促成交易而对有些问题视而不见，报喜不报忧，甚至于故意知情不报，美化事实，吃亏的是买家，因为大多数的买家不太清楚什么东西是需要知道的，和什么东西是重要的，以及重要性如何，这就需要有一个能够在道德上能够严格自律的经纪，一个愿意讲房产缺点的经纪才是个好经纪。同时，毋庸置疑，专业的知识水平是个第二大要素，经纪的知识和能力应该涉及建筑和装修用料成本、法律、税务、统计学、地段知识、本地文化、贷款、谈判和表达技巧、信息收集、量化分析和评估、应急处理、投资分析、学校位置和排名等这些方方面面，只有在这些方面都比较强的经纪才能够提供优质服务。经纪也必须工作勤奋。一个敬业的经纪时刻在监视市场，反映迅速并经常和买家交流探讨，只有这样，才不会漏过任何好的房产。如果一个经纪不为你认真工作，再好的经验水平对你来讲也是没用的。因此，如果你通过各方面的了解而选定了某一个经纪，你要确保是他/她本人在为你服务，而不是他推荐的其他经纪人，因为每个经纪的专业素养有着很大的差别，同样的工作，不同的人去做会有不同的结果。

Pureman

愈来愈多中国大陆客来南加购置房产，且许多买房用现金买房。不少人为省钱越过过户公证公司和经纪，买卖双方直接交易，却买到产权不清、欠税等问题的房产，有人甚至买到已被卖主抵押贷款、有留置权的房产，迁入新居后债权人上门讨债，才发现做了替罪羊，不得不咬牙代偿还高达数十万元的抵押债务。

来自广州的郝先生去年花60多万元，在亚凯迪亚市买下一笔房产。由于与卖主有些交情，为节省经纪人佣金，对美国房地产交易程序几乎不懂的郝先生便和对方「一手交钱，一手交房」。拿到了所有权状（grant deed），郝先生以为像中国拿到房产证一样，等于拥有房屋产权，一家人欢天喜地迁入新居。
但住不到一个月，突遇「飞来横债」，银行人员突然找上门，声称该处房产已被抵押借贷25万元，房屋产权被银行留置。郝先生一再试图联繫已搬回亚洲定居的卖主，对方一直没有回覆。无奈之下，只有哑巴吃黄连，再支取25万元清偿债务。
无独有偶，来自浙江的私营企业业主张先生也遭遇类似问题。张先生相中圣盖博谷西区某市一处豪宅，由于一位在美亲戚牵线联繫卖主，张先生汇出100多万元现金，和卖主「钱房两讫」，准备给来美念书的儿子和陪读的太太居住。
张太太带儿子入住不久，债权人突然上门追讨房屋产权抵押的15万元贷款，才知卖主之前的前屋主欠债，现下卖主又如法炮制，将债务转嫁给他们。不愿妻儿被打扰的张先生不得不代清偿这笔15万冤枉债。
资深房地产经纪陈隆表示，一次性现金买房人群近年剧增，不少新移民对美国房产交易程序和相关法律缺乏了解，或出于节省地产经纪佣金、代书手续费，不断有民众买到债权留置房、背上冤枉债，且同乡、同学、亲戚、朋友等熟人间交易，更是高发地带。
陈隆指出，正当房产交易应经过代书（escrow）程序，现金一次性交易也应如此。代书或产权公司会向洛县政府申请查核物业档案，档案包含房产交易、贷款、转让、留置、地理位置、社区环境等全方位资讯。
清查产权无问题后，代书或产权公司会替客户在洛县政府登记所有权转让。如纪录显示产权有留置，代书在买主将资金汇入账户后，先扣除相应金额还债，再将结馀付给卖主，完成这桩交易。跳过代书环节，买卖双方「一手交钱、一手交房」，不良卖主就有机会隐瞒产权抵押、吞掉全部买房资金，把债务转嫁给买主。
代书经手的房产交易都有产权保险（title insurance），以防在核查过程中有未被查出来的债务，保险公司可全额赔付，保障买主利益。
律师薄尚乐指出，在大陆，取得了房产证就拥有法律承认的房产使用权，如屋主用房产抵押贷款，房产证需交由银行保存，在没有房产证下，屋主无法出售抵押房产。在美国，如产权被抵押贷款，屋主仍可出售房屋，并签让渡证，不过卖主持有让渡证并不等于对房屋拥有了完整产权。 薄尚乐表示，法律虽未要求房产交易须经代书，但为维护自身权益，代书是不应缺失的环节。而有经验的地产经纪也可察觉不少问题，帮买主降低产权出问题的风险。等买卖尘埃落定后才发现背上冤枉债，只有通过法律途径索赔，但要向银行或其他债权机构请求减免债务恐不可能。 :confused:

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请另开新帖，勿跟吾帖

美国房产和魁省房产市场和相关法律大不相同，不但混淆情况，也引起别人以为我换个马甲自我抬轿.

谢谢

吴坚

Pureman

知道你爱惜羽毛！小小玩笑，无伤大雅，请继续盖。:cool:

barryb

看了吴先生的分析觉得有理. 我有此教训. 我曾经作为买主去买一个店,当时直接找的卖方经纪. 在签offer时卖方经纪提出生意过户后我必须加入卖方经纪经管的franchise. 为了怕卖方经纪卖给别人就同意了并在offer的Annex上签字同意. 生意过户后我发现原店主根本无此要求, 且此Annex 既没有给卖主看(无卖主签字)也没呈交给公证律师(买卖合同中无此內容)纯系卖家经纪自己加上去的为自己拿好处. 由于此卖方经纪经管的franchise无任何实力且无一个员工故不想加入了. 现在此经纪找我纠缠杨言要告我. 我觉得当时要有我的买方经纪就不会出现现在的麻烦了. 我很想知道并求教在经纪人规范上,作为卖方经纪可否一方面拿卖方的佣金另一方面要求买方给好处. 另外买卖合同完成后,offer 是否还有效.

Pureman

导读]“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。”已在美国买房投资的陈煜云说。

插图_陈洪伟

范晓天带着她的中国客户，走进了位于洛杉矶的一栋REO法拍屋中。这一次更快，客户几乎只看了一眼，扭头就走。

所谓的REO法拍屋（Real Estate Owned，又称 Bank Owned），即买房者断供后，被银行没收后重新上市的房子。很多被银行赶出家门的美国人，为了泄愤，在走之前往往会破坏房子，拆门砸墙打浴缸，一派大毁灭的景象。

关于REO的传言，听起来比淘金热那会儿还刺激。比如底特律有栋房子，银行最终以1美元甩卖，而交易费用加起来，都不止1万美元，被称为最昂贵的“垃圾处理费”。

为了振兴美国经济，拯救房地产业，今年11月3日，美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”。根据该议案，对于在美国购屋50万美元以上的外籍人士给予3年居留签证。3年期满，这些外国居民只要还拥有其购买的房子，其签证即可获得延长，而这种签证持有人的未成年子女可以进入美国公立中小学读书。该议案得到了股神巴菲特、以及美国奥委会、美国旅游协会、美国酒店协会和美国商会的支持。虽然议案面向所有非美籍人士，但外界普遍认为主要是针对中国人的。

事实上，不管议案能否通过，中国已经有不少早起的“鸟儿”，悄悄踏上了美国置业之路。

根据全美房地产经纪人协会的统计数据，从2010年3月至今年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。美国房地产外籍人士买主中，如果按交易金额算，9%的金额来自中国居民，达到了73.8亿美元，仅次于加拿大，位居第二。











北京的厕所换洛杉矶的House

四川人范晓天，曾经是全美第四大房地产经纪公司的“月份顶级经纪人”（Top Agent of The Month）。一张华裔面孔，不知从什么时候开始成为一种优势，所有的卖家，在一群经纪人中，总会率先注意到她，因为他们知道，华人经纪带过来的，一般都是中国客人。

美国人喜欢中国客人，因为中国客人口袋里装满了现金，比如郭媛一家。

郭媛2003年在北京西四环买了第二套房子，当时房价是8000元一平方米。郭媛认为：“无论怎么样，在北京四环内总会留一套住宅，要么自住，要么留给儿子。”

2009年年底，郭媛偶然路过一家房屋中介的门口，看到附近房子的价格已经卖到近4万。郭媛动心了，北京的房价在飞涨，几乎没有卖不出的房子，而中介也在到处寻觅房源。

郭媛的儿子David在2008年就到美国加州大学念书，从儿子的口中，郭媛也知道美国房价跌到了2006年以来的最低价，房市已经在金融危机中崩溃。

北京有个时髦的说法是，住在北京三环以内的人，只要把自家的厕所卖了，在美国洛杉矶就能买个洋楼。这让郭媛产生了一个想法：卖掉房子、去美国抄底。

郭媛的房子在2009年底卖出去了，卖得非常顺利，在看房那天，她家马不停蹄地接待了上百个来看房的人，第二天，就签下了合同。最后成交价是35000元/平方米，整套房子卖了350多万。

与此同时，郭媛的儿子David开始在美国寻找合适的房子。“在我们学院，有30个中国学生，其中买了房子的有4个。”David告诉记者。

在David所在的区，2000英尺，也就是180平方米的一栋别墅，售价在20万美元以内。2010年初，David买了一套200多平方米的独栋洋房（Single House），成交价为25万美元，价钱差不多是北京那套房产的一半。

这是栋建于2003年的房子，2006年的售价高达50万美元，现在相当于打了对折。在David买下这个房子的过程中，还有一位买主同时竞购，对方的开价比他高出一万美元，但是卖家还是很高兴地把房子卖给了David。因为后者支付的是从中国直接汇过来的现金。从中国汇款到美国，每人每年有5万美元的额度限制，为此，郭媛特意找了几个朋友帮忙，一人5万汇到David在美国的账户中。

在整个卖买的过程，David一家都没有掏过“额外”的钱。在北京卖房时，所有税、杂费都由买方掏。到了美国，根据当地的政策，所有中介费用都将由卖方承担。

现在，David的美国生活过得更加惬意了，因为他的房子共有4个卧室，他以月租350美元和450美元出租了两间卧室给同学，这在当地已经算是非常慷慨的友情价。






投资，可进可退

与郭媛一家不同，上海人李奋和陈煜云，从上世纪90年代就开始投资房产，有更成熟的投资理念。

两人都拥有很多海外投资经验，这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时，尽管香港的房价已经跌得很厉害了，但是在香港，400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房子，一直到现在，他还享受着这些房产带来的回报。

但是到了2005年之后，事情反过来了，中国的东西变得越来越贵。

陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理，手头有闲钱，在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价，已经让他对投资国内物业兴趣索然。

对于在海外置业，陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华，现在温哥华房子的涨幅已超过60%，变得一房难求。而未来的移民潮，方向必定是美国。”

在陈煜云看来，“华人移民美国，不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山，就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地，而东岸的两个城市一个是经济中心，另一个拥有世界上最好的大学。

陈煜云选择了气候宜人的旧金山，今年三月他用了三天的时间，跟着中介看了多种房型，最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓（Service Apartment），这是全旧金山最好的公寓。

“我知道100万美金，可以在美国买三栋独栋别墅，但那不适合我。”陈煜云没有打算移民，也没有精力去打理自己的房子。

而服务公寓有专人服务，也有物业管理，正好符合他的需求。

这房子有一点让陈煜云很得意，他为自己的房产，申请到了60%房价的贷款。一般外国人在美国买房，找当地的银行贷款，几乎没有贷出的可能性，因为你没有美国的工作，也没有信用记录。只有两种办法可以搞定贷款，陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系，同时，这家华资银行也对陈煜云所要购买的服务公寓很了解，用这个房子作为质押，他们觉得没有什么风险。还有一种办法，就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户，并且有很高的信用评分。那他在美国购房，就有从外资银行贷款的可能性。

陈煜云的房子在买进的第一天，已经有人租住在那里，租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金，地产税为1.4%，这样子算下来，这房子一年的投资回报率不到5%，虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了，“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。在美国的政策中，你把你的A物业卖掉，再买进一个B物业，如果这两个动作在12个月内完成，它是没有税的。”

美国的竞争者

李奋的想法则和陈煜云有很大的不同，他几经考察之后，没有选择美国，却转到了新西兰，他说，“美国太大了，我觉得我把握不了，但新西兰是一个岛国，很小，小盘股好炒嘛。”相比房子，李奋更喜欢地，“因为地在增值，而房子在折旧。”2009年，李奋在新西兰一下子买了四块地。“很过瘾，真的很过瘾，就像捡钱包一样。”他说：“比如有块地，2007年最贵卖到80多万纽币，但我买的时候（2009年）只要40多万纽币(依现时汇率，约值1,976,488元人民币)。”

而李奋在投资界的朋友，投资风格远远比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去买。不过我还是适合新西兰，因为我怕跌，我觉得跌了之后我会睡不着觉，那我就去找一个能让我睡得着觉的地方。”

美国最强劲的竞争对手澳大利亚，本月3日在上海四季酒店，召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问，孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。

“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”；“不像美国，澳大利亚没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代……”

一位澳洲房产中介逢人必讲一个司机的传奇故事——某老总的司机老张，2009年送老总去酒店参加一个地产活动，发现老总的手机掉在了车上，于是老张给老总送手机，就这样一个机缘巧合，老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业，一年净赚10万澳元……

如果你碰到了新加坡的地产经纪，他会告诉你：“不像美国、澳大利亚，新加坡是以华人为主的社会，没有语言障碍，社会融入感更高……”每个国家，都有各自的卖点。

全世界的国家，都盯上了中国人和他们的钱袋子。

难缠的中国买房客

美国人很难理解中国买家对房子的热情。

“在全世界，好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”在加州大学读书的David说：“在中国人的观念里，有房子才有根，而且凡事都讲究拥有，买房不是花钱，租房才算花钱。特别是中国这几年房市被政策操控后的负面影响，让中国人感到恐慌，买房激情也更加病态。”

掌管上海一家物流公司的陈煜云，在美国买房的出发点是基于某种不安全感，“中国的形势太不明朗了，今天我所拥有的一切，也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民，都是给自己留一条退路。”

面对形形色色的中国客户，做了7年地产经纪的范晓天仍常常觉得中国客人难以理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国，在后一秒，又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。

2009年2月，中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，让购房团团员受宠若惊。范晓天当时就预想到成交数量将为“0”，“在美国的买房过程非常复杂，前后所需要的时间远远超过这个团队的总行程：11天。更不用说在这11天内大家还要飞越五大城市，在每个城市最多只能停留2天。”在此之后，来自中国的购房团络绎不绝。

范晓天现在每天会收到几十封咨询购房的邮件，但她已经得到不少教训，现在对客户很挑剔。“如果他移民了，绿卡办了，或者资金已经到位了，那我才接。否则我就要考察你的诚意。”在范晓天过去的业务记录中，看房的中国人，最后真正购买的，还不到10%。多数人只是观望，范晓天带他们看了一圈之后，又不买了。

这些中国买家除了将大把现金带到美国，还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国，每一个中介手中的房源可能是不一样的，而且中国人也喜欢同时找好几个中介，让他们去“窝里斗”，相互制约。而在美国，所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话，找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介，没有人愿意为你认真做事的。”范晓天说。

2010年10月，曾有一个声音很秀气的中国女孩，是UCLA的学生，打算买栋房子，但她的父母三天之后就要回国。范晓天看对方态度诚恳，特意改变了当天的看房计划，并根据对方的要求，约了很多卖房经纪人。第二天，范晓天怎么也联系不上这个女孩，使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后，范晓天打通了女孩的电话，对方却说：“对不起，我不记得了。”

现在李奋也算是房产经纪人了。在新西兰的几次成功投资之后，李奋和几个新西兰的朋友创建了一个叫“luuloo.com”的网站，专门为中国客户寻找合适的新西兰房产。对于“中国人之间的不信任感”，李奋也深有体会。

“一方面，包括新西兰、澳大利亚、美国，中介的钱都不是买家给的，而是卖家给的。那么在卖房子的时候，没什

么操守的中介，就会把坏的说成好的。另一方面，中国人到哪里都不相信人，人家的话都只听半句，他们喜欢不断地看，但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了，他下一次会‘想尽办法’把房子迅速卖掉。”

事情太好了，就不像真的

“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，David终于体会到了美国的治安问题。

那天David出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌煳涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人，警察录口供就折腾了半天，而后还要清理现场，换门换窗换锁。

此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长RobEmerick表示，像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美金，有效期在三到五年左右。而房主保险（Homeowner’s Insurance），这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。

根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。

陈煜云的一个朋友，为了让孩子能在好学区接受教育，十年前在纽约买下一幢 60 万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年年涨，本来一万美元的地税，现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。

如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7 %。

“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占房价的6%，连我们自己都觉得很贵，”范晓天说，“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。”

另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单到美国去做投资，我并不建议（买房）。”范晓天说。
“很多东西看起来太好，就不会是真的，”David说，“什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”

老吴，帖子沉太久，帮你顶一下，并在次郑重声明，老吴非 Pureman，魁省非米国，虽然道道是相通嘀