逯广辉

加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(一)               

            购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。

（1） 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？
大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况.

在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？ 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。 同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。

（2） 签了买房合同，卖主答应交房子前提供有关房屋的文件，如税单，电费单等等，可直到交房子前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交吉吗？
这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，

一: 条件条款（condition）形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。

二：保证条款 （warranty） 形式， 即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。 保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交吉，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件， 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。

因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚， 最好请业内人士审阅一下合同。

逯广辉

                                        不少的华人不仅拥有自己住的房子，还拥有一套甚或多套投资物业，不管是商业出租房子，还是住宅出租，都可能会遇到跟租客打交道时的法律问题，有的需要私下调解，有的则必须闹到租房委员会，一般去了那里，办公人员不会直接到场做什么判断，而是先登记备案，这时候要交一定的立案费用（几十元吧），然后才能继续处理，不同的情况，处理程序不一样。

蒙特利尔的租房委员会的网站如下：

http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/accueil/accueil.asp

逯广辉

私立学校的具体位置？
以下是些私校的具体位置：
charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处
jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远
jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远
regina assumpta: sauriol和papineau交叉处
pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处
villa-maria: villa-maria地铁站
notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面
de montreal: atwater地铁站
st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近
西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，位于岛内最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。
其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校在西岛最西边的senneville，st-anne-de-bellevue。
还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。
felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100名左右。
jean 23位于dorval，也是排100名左右。
des sources位于ddo，排200名左右。
这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。<

逯广辉

以下是些私校的具体位置：
charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处
jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远
jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远
regina assumpta: sauriol和papineau交叉处
pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处
villa-maria: villa-maria地铁站
notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面
de montreal: atwater地铁站
st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近
西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，位于岛内最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。
其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校在西岛最西边的senneville，st-anne-de-bellevue。
还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。
felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100名左右。
jean 23位于dorval，也是排100名左右。
des sources位于ddo，排200名左右。
这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。

逯广辉

divided 和undivided有明显的区别，他们是公寓的两种属性，前者，买卖公寓单位时，不受任何限制，买家贷款时自由选金融机构,有独立的certificate of location 。后者，买卖需要公寓管理处同意，买家需由统一的金融机构贷款，没有独立的certificate of location ,其他性质没有明显区别。
共同点：二者都有管理费。
部分undivided的建筑都是由原来旧的出租楼改造成每个单位独立出售，这样做，唯一的目的就是利益驱动，卖家可以赚取大量利润。只要政府许可，买家也不会存在什么风险.

逯广辉

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