逯广辉

买了房子，再大的房子也觉得空间有限，车库的墙壁如何利用哪，我今天忙里偷闲做了点整理，现现丑！
（利用现成的几根木板，再跑去reno-depot，买了些架条架板，2小时搞定）
如果那位朋友自己练手遇到实际问题，可以来电询问，如果不想麻烦，干脆就花钱请专业人士，本人喜欢自己动手做做事情，即健身又有成就感！并且已经帮助了很多购房的客户免费做些工作。

逯广辉希望各位朋友蒙城置业顺利

(报歉，内容重新归类)

逯广辉

屋顶(Roof)
加拿大的冬天漫长。 屋顶需要一定修理妥当来迎接冬季的积雪。 为防出现融雪时漏水渗入屋的情形，仔细检查屋顶的沥青片/瓦片有否破损或松脱需要修补。 如果打算换屋顶或换瓦片，应尽快行动请合资格的人士维修。 因为，加国屋顶装修工人有冬休的习惯，不要等到冬天下大雪时，才发现屋顶渗水，那时候要修补，价钱不单非常的昂贵，「屋漏兼逢连夜雨」也会够你受。

户外
户外水龙头要关好，胶喉和剪草机要收好或收进室内。 把接近房屋墙壁、屋顶和通风系统的树木树枝作定期修剪，免得冬天刮风的时候，压断压坏室外的墙壁或电线。
「为您的家作过冬保养维修准备﹐是每年其中一个最重要的活动。在最短的时间内便能作最简单的检查，不单住得安心﹐也同样地保护房产投资。

排水槽（Gutter）
排水槽，顾名思义，就是收集屋顶的雨水雪水，顺着水管，排到地面上。 要好好检查排水系统没有任何淤塞，雨水雪水可以顺畅的流往地下，否则，当融雪时，即使屋顶不漏水，积水也会四处溅落，可能直接排到房屋的基础墙基上或倒流入屋，造成漏水现象。 更严重的，当雪暴时，屋顶冰雪的重压和反覆凝结...融化﹐会把屋顶弄垮。
如果水管外层有脱落的情况，即表示需要修补，要立即更换。 清理排水管的垃圾及树叶并不困难，戴上手套，系上安全绳索，架梯上屋顶，使用工具把排水槽的淤泥腐物清除出来就行了。 当然，最好的方法就是请合资格的专业人员来动手为你清理四周的排水管。

烟囱（Chimney）

同样，雪水亦会透过烟囱的裂缝渗水入屋内。 烟囱如果被堵的话，情况会十分严重，当我们在壁炉燃烧木柴时，废气和烟会无法排出或引起火警，造成生命威胁。 而且，加拿大不仅小动物多、屋子周边植物也多，烟囱什么时候堵上树叶、枯枝、浣熊窝、蜂窝、鸟巢你也不可能知道。 所以，在冬天来临前，一定要清理火炉及烟囱，确保壁炉能够畅通无阻正常地燃烧。

暖气系统
房子除了怕漏水﹐能源开支能省多少便多少﹐除了有利荷包﹐减少耗用能源也有助保护大自然。 如果暖气系统有足够的保养，会为你节省很多金钱。 如何保养你的暖气系统? 定期检查暖气系统的过滤网、加湿器和空气清洁系统。 最佳的方法莫过于聘请合资格的专业人士为你的暖气系统做定期的保养和检查。
暖气系统一般都可以分区调节温度，一些不常用到的地方可以调低温度，这样可以节省约15%以上的暖气。 此外，为减少暖气的流失，换掉单层玻璃窗﹐改用双层玻璃窗、加厚墙身的保暖物料、窗门用适当的胶条密封填好等等。
值得一提的是，就算你把房屋空置，你也不能把暖气系统关闭。 如果室内低于摄氏零度，家中的水喉、暖气系统、自动洒水系统都很有可能结冰，从而爆破，使整个房屋淹水。为节省电费而蒙上不必要的损失，那就因小失大，甚不值得。

人行道/车道
大部分加国的屋主都习惯在冬天往车路和上行人道撒盐，如果车道和行人道上有裂缝，盐粒只会令缝隙增大，形成坑洞，凹凸不平，惨不忍睹。
可以试试在路面扫些防水层修补裂缝和洞隙，这样可以延长道路的寿命。

逯广辉

一种民用住宅，主要耗用能源的地方有三处：暖气或空调、热水、照明及家用电器。加拿大是个寒冷的国家，消耗在保暖的能源最多大约占总能量的百分之四十至六十。因此，减少保暖能源的使用量是节约房屋的耗能量的最重要一环。要达到这个目的，可以从四大方面着手：
（1）提高围护结构（Building Envelope)的保暖功能，减少热省耗（Heat Loss)。
（2）使用高效能的保暖设备，用较少的能源来达到同一的热能需求。
（3）加强对暖气系统操作的控制，更有效地在空间及时间上使用能源，减少浪费。
（4）使用免费的再生能源（Renewable Energy)，例如太阳能、地热及风力等。

下面重点介绍如何提高围护结构的保暖功能。

围护结构是分隔房屋内部环境及屋外天然环境的屏障，是房屋结构内重要的一环，亦通常是承托整幢房屋及承受风力及地震摇动的主要结构。围护结构包括：顶层的天花、整面外墙、所有窗户及通往屋外的门户、地基墙及底层的地板。围护结构的主要要求是隔阻热能、空气及湿气，从围护结构的一面传导式流动至另一面。要满足这个要求，它必须具备绝热，密气及隔水汽等功能。因此在围护结构内，除了窗户及门户外，都必须已含保温材料（Insulation)，隔水汽层及隔空气层等部分。

提高围护结构的保温功能，除了可以节省能源外，还可以改善屋内空气质量，提供较宁静及舒适的居住环境，减少对房屋的破坏。因此，改良围护结构，是提高整个建屋标准的必要步骤。

如何提高围护结构的保温功能呢？除了注意窗户及门户之外，最直接了当的方法是放置更加保温的材料。例如：增加保温棉（Batt Insulation）的厚度；或使用较高保温值的材料，如聚苯乙烯保温板（Extrided Polystyrene or Extrided Polystyrene Board），聚氯脂泡沫（Polywethen Foam）等。另外的途径，是改善外墙的建造方法来提高它的保热表现。现在的方法是在二根立筋木条间放置保温棉，由于木条的热传导较高，再加上它没有任何保温材料覆盖，因此，所有在外墙龙骨架上的木条都成了一道道“热桥”（Thermal Bridge）增加了整面外墙的热损失。要避免出现“热桥”的弊病，可在外墙面上覆盖一层保温板（Rigid Insulation Board)。这种建造方法已日渐受到注意及采用。

除了增加保温外，提高围护结构的保温功能，还可以通过提高它的气密程度（Airtightness)来达到，因为漏出屋外的空气都会带走屋内保暖的能源，增加热损耗。而且热源穿越围护结构流出屋外，会对结构造成破坏，因此围护结构的气密度便更加重要。

下表列出房屋各建筑部分对保温能力的影响比率：
***各建筑部分所占的热损耗率***
屋顶天花 6%；
地面外墙 26%
地基墙及地板 13%
漏气及通风 19%

逯广辉

If you need money to pay bills or make home improvements, and think refinancing, a second mortgage, or a home equity loan is the answer - consider your options carefully. </B>
    If you can't make the required payments, you could lose your home as well as the equity you've built up. Don't let anyone talk you into using your home to borrow money you don't really need.
Not all loans or lenders are created equal. Some unscrupulous lenders target elderly and low-income homeowners and those with credit problems. These lenders may offer loans based on the equity in your home, not your ability to repay the loan. High interest rates and credit costs can make borrowing money using your home very expensive.
Consult with your attorney, financial advisor, or someone else you trust before making any loan decisions.

Early Warning Signs

Avoid any lender who:

• tells you, or requires you, to falsify information on the loan application. For example, the lender tells you to say your loan is primarily for business purposes when it's not.
  
• pressures you into applying for a loan or applying for more money than you need.
  
• pressures you into accepting monthly payments you can't make.
  
• fails to provide required loan disclosures or tells you not to read them.
  
• misrepresents the kind of credit you're getting. For example, calling a one-time loan a line of credit.
  
• promises one set of terms when you apply, and gives you another set of terms to sign - with no legitimate explanation for the change.
  
• tells you to sign blank forms - the lender says they'll fill them in later.
  
• says you can't have copies of documents that you've signed.
  

You can take some steps to protect your home and your equity.
Here's how.

1. Shop Around. Costs can vary greatly!
Contact several lenders - including banks, savings and loans, credit unions, and mortgage companies. Ask each lender about the best loan for which you qualify. Compare:
The annual percentage rate (APR). The APR is the single most important thing to compare when shopping for a loan. It takes into account not only the interest rate, but also points, mortgage broker fees, and certain other credit charges the lender requires the borrower to pay, expressed as a yearly rate. Generally, the lower the APR, the lower the cost of your loan. Ask if the APR is fixed or adjustable - that is, will the APR change?
The term of the loan. How many years will you make payments on the loan?
The monthly payment. What's the amount? Will it stay the same or change?
Is there a balloon payment? This is a large payment usually at the end of the loan term, often after a series of low monthly payments. When the balloon payment is due, you must come up with the money. If you can't, you may need another loan, which means new closing costs.
Is there a prepayment penalty? These are extra fees that may be due if you pay off the loan early by refinancing or selling your home. Prepayment penalties may force you to keep a high-rate loan by making getting out of the loan too expensive. Try to negotiate this penalty out of your loan agreement.
Will the interest rate for the loan increase if you default? An increased interest rate provision says that if you miss a payment or pay late, you may have to pay a higher interest rate for the rest of the loan term. Try to negotiate this provision out of your loan agreement as well.
Does the loan include a charge for any type of credit insurance, such as credit life, disability, or unemployment insurance? Is the credit insurance required as a condition of the loan? If not, how much lower would your monthly payment be without the credit insurance? Before deciding to purchase voluntary credit insurance from a lender, think about whether you really need the insurance and check with other insurance providers about their rates.
Lastly, ask each lender to provide, as soon as possible, a written "good faith estimate" that lists all charges and fees you must pay at closing. Although not always required, these estimates make it easier to compare terms from different lenders.


2. After Choosing a Lender
Negotiate. It never hurts to ask if the lender will lower the APR, take out a charge you don't want to pay, or remove a loan term that you don't like.
Ask the lender for a blank copy of the form(s) you'll sign at closing. While they don't have to give you blank forms, most legitimate lenders will. Take the forms home and review them with someone you trust. Ask the lender about items you don't understand.
Ask the lender to give you copies of the actual documents you will be asked to sign as soon as possible. While a lender doesn't have to give you all of the actual filled-in documents before closing, it doesn't hurt to ask.
Be sure you can afford the loan. Figure out whether your monthly income is enough to cover each monthly payment in addition to your other monthly bills and expenses. If it isn't, you could lose your home - and your equity - through foreclosure or a forced sale.

3. At Closing
Before you sign anything, ask for an explanation of any dollar amount, term, or condition that you don't understand.
Don't sign a loan agreement if the terms differ from what you thought they would be. For example, a lender should not promise a specific APR and then - without good reason - increase it at closing.
Make sure you get a copy of the documents you signed before leaving the lender. They contain important information about your rights and obligations.
Don't initial or sign anything saying you're buying voluntary credit insurance unless you really want to buy that insurance.

4. After Closing
Having second thoughts about the loan? The Truth in Lending Act gives most home equity borrowers at least three days after closing to cancel the deal. This is known as your right of "rescission." In some situations (consult with your attorney), you may have as much as three years to cancel. To rescind, you must notify the creditor in writing. After you rescind, the lender has 20 days to return all money or property you paid to anyone as part of the credit transaction and release any security interest in your home. You must then offer to return the creditor's money or property, which may mean getting a new loan from another lender.


High-Rate, High-Fee Loans
The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA) may give you additional rights if your loan is a home equity loan, second mortgage or refinance secured by your principal residence and if:
- the loan’s APR exceeds by more than 10% the rate on a Treasury note of comparable maturity, or
- the total fees and points at or before closing exceed the larger of $441 or 8% of the total loan amount. (The $441 figure is for 1999 and is adjusted annually.)
If HOEPA applies:
A lender may not engage in a pattern or practice of lending based on home equity without regard to the borrower’s ability to repay the loan.
You must get certain disclosures from the lender at least three business days before closing.
Your lender cannot make a direct payment to a home improvement contractor.
Certain loan terms are illegal — such as most prepayment penalties and increased interest rates at default.
In most situations, your loan cannot have a balloon payment due in less than five years.
A high-rate or high-fee loan might be right for you, but be aware of the risks. These loans are extremely expensive ways to get money. You could lose your home if you can’t make the payments.

逯广辉

部分内容的观点仅供参考，广辉先生将继续为客户提供优质的服务，帮助您顺利购房置业，服务无止境。。。。。。

逯广辉

若把自住屋转售从而赚取之利益便可能要纳税，若在转售时，是没有任 何增值反而是有亏损的话，这些亏损跟其他商业及投资性质之资产不同，是没有任何可减低资产增值之税务优惠。换句话说，自住屋在转售时若有任何亏损，其亏损 在税务上是等于零，不可为业主带来减低增值税之优惠。

　　由于自住屋是纳入可供个人或家人使用之财物定义，而自住物业是房地产性质，跟其他个人使用之财物性质是有分别，如私家车等，自住屋之物业价格大多都会保值甚至升值。这类可供个人使用之财物，便会在转售时经常出现增值税问题。这便对加国之 家庭带来沉重税务负担，也会大大影响自住物业市场之健康发展。所以税务部为这类特别的个人使用财物提供一些自住屋之免税优惠，以补救这法例定义之不足之 处。虽然有自住屋是在一些情况下可以免除增值税，但任何减值之亏损，仍是不能用作抵消自住屋增值减税之用，原因是自住屋仍是可供个人或家人共用之财物

　　税例对自住屋之豁免增值税，是包含在主要居所之税务定义内。所谓主要居所，指一个房屋单位，及该单位是纳税人所拥有的，而纳税人“普遍”居住在该物业内。 “普遍”并不代表经常，税局之立场，是就算纳税人一年内在该自住居所住上很少日子，也可以符合是税例所讲之“普遍”居所定义。

　　也很少见有税务案例去为“普遍”居住情况作出税务上解读。正因为税务部之宽松态度，一些不能常作真正自住物业单位如家庭度假屋、短暂性拥有之住宅物 业，也可以被当作主要居所物业，可获得所谓主要居所之增值税豁免优惠。主要居所之定义，还包括含一个很重要之元素，这元素是主要居所是可让纳税人之一个家 庭单元包括夫妇及要供养之子女一同共住居所，所以纳税人不能自己指定一个物业是自己家庭在该年之主要居所，但同一年度，纳税人之夫或妻指另一物业是其主要 居所。即夫妻不能同时间内各有自己之主要居所。这是违反主要居所之税务定义。

　　主要居所只能有一间,按税例，在1981 年以前之主要居所。是可以容许夫妻两人在同一时间各自拥有主要居所，但法例在1982年后已修改，夫妻只能在同一时间拥有同一之主要居所。这修改大大减少 了转售住宅物业所增值部分的减税空间。试想想，若夫妻在同一时间拥有不同的主要居所，一个家庭便可同时拥有一个以上之自住物业而不用付增值税。1982年 起，税例已堵塞这税务漏洞。但主要居所之减税优惠法例，若使用得宜，仍可为家庭带来自住物业转售时之减税空间。,

逯广辉

常有顾客问我是购买Condo好还是Freehold好？其实是没有绝对的答案的，而在于顾客需根据自身需要进行取舍。通常年青些的夫妇怕麻烦，不喜欢打理房屋，愿意留多些时间在工作娱乐上，并且也愿意支付相应的物业管理费，当然可以选择Condo了。而如果你能有较多的时间自行护理房前屋后，就可以选择Freehold的住屋，省却一笔管理费。

购买Condo和购买Freehold的住房一样，都要经过看房、下OFFER、验房、找律师、交屋的过程，这些我在前面各期中都提到。如何处理，这里不再赘述，这里主要讲几点在选择Condo时需要注意的。

一、了解管理费的结构及费用。因为Condo是需要住户长期支付管理费的，了解管理费用多少、包含什么项目对作好家庭财政开支计划是非常重要的。通常更便宜的管理费用在现今的混种物业（Freehold Condo）较多，每月只有几十元钱，基本服务有公用游乐设备的保养、维修费用和私家路的铲雪服务。而最普遍采用的管理费用结构包括：大楼保险、安全系统、停车服务、公用游乐设备维护保养、大楼保养、维修费用、铲雪服务、户外维护保养、前后院剪草服务，部分管理费用中包括水、电、汽费用或Cable费用，买家需要详细了解您准备购买的物业管理费用包含什么。

管理费的增长也是与楼龄相关的。通常较旧的Condo所需要的设备及大楼保养维修费用就较多，设备运作效率降低，能源损耗也就加大，故而所提取的管理费用就较高，这就是我们看到经常有些旧的条件一般的楼每月管理费四、五百，而一些新的条件较好的豪华Condo管理费仅二、三百元的原因。所以，在购买Condo时，楼龄也是一个你需要考虑的因素。

二、了解您所购买的Condo究竟包含哪些配套设施。现代人们的生活水平提高，也更追求高品质的生活质素，Condo因其先进的管理系统，豪华舒适的康娱设施越来越受到现代人尤其是年青人的喜爱，这也是近年来Condo俏销的原因。Condo的配套设施越全越好，其内在价值越高，升值潜力也就越大。故而配套设施是你必须考虑的一个因素。Condo附设的停车位多吗？方便吗？有游泳池、网球场、健身房、桑拿、娱乐室、Party房、阅读室、会客室吗？大小如何？平均使用密度怎样？这些都必须要考虑。

三、Condo的管理质量如何？既然向住户收取了管理费用，当然住户有权了解其管理质量了。管理公司管理正规吗？安全监控系统如何？提供哪些便民服务等都必须要考察了解。

四、购买Condo同购买Freehold物业一样，也必须考虑到其地段、周围生活设施、交通等。购买物业同时也是一种投资，故而在购买时就需考虑其升值能力。

逯广辉

在加拿大购买不动产基本上人人都能贷款，贷款金额的多少决定于以下几个因素：
1， 家庭收入：贷款原则是用你的家庭年收入的32%用于支付你的月供及房屋的税金及相关费用包括取暖，保险等。一般算法是将你的家庭收入乘以3.5到4.5即是你能获得的贷款金额。
2，个人信誉分数：最低分数要求650分。
3，新移民政策：新移民没有工作，没有信誉记录，但是银行可以提供65%的贷款。如果能够提供房价的50%的资产证明（海外资产也算）， 银行则可以提供75%的贷款。举例来说，如果你要买的住房价格为20万，你在国内有一套价值相当于10万加元的住宅，银行可以贷款20万x75%=15万给你购房。
4，自雇人员政策：自雇人员如果在加拿大有两年经营历史，不管盈利或亏损，只要信誉分数超过720分，银行可以提供75%的贷款；如果购买贷款保险，贷款额可以到85%或更高，根据信誉分数而定。
5， 出租房贷款政策：
    1）4套以下的出租房最多贷款额为房价的75%； 如果购买贷款保险，最高贷款额可达房价的85%；
    2）4套以上的出租房根据房屋的租金收入及费用而定，最高贷款额为（房价或房屋评估价中取最低值）的75%， 如果购买贷款保险， 比例为85%。
6，破产人员也能贷款，仅有的区别是或许利息会高一些。

逯广辉

1、有小孩的家庭，可以申请DAY CARE费用扣税。7岁以下的孩子每人每年最高额为$7,000，7岁以上的孩子为$4,000，必须准备好收据，无需随附税表，但税务局会抽查。如果是委托个人照看小孩，一定要拿到对方的姓名和SIN卡号码。DAYCARE费用直接减扣收入，但只能扣减夫妻双方较低收入一方的收入，并以较低收入方收入的2/3为限。但如果低收入一方在上学或是生病住院，就可在高收入一方抵扣部分费用。

2、有父母一同居住的家庭，如老人超过65岁，可以申请CARE GIVER AMOUNT，每人＄3,605额度，折合扣税约为＄790。若同一家庭上有老，下有小，老人照看小孩，可申请DAY CARE费用，若老人超过65岁，又可申请CARE GIVER AMOUNT，但这两项不可同时申请，所以要仔细权衡申请哪项更为有利。

3、如果有上学的话，学费也可帮助退税。按照学费和上学的时间来计算TAX CREDIT，用来冲减应交的税额。换言之，如果当年要交税，学费可用来扣税，否则可无限递延至以后年度。或者转移给配偶或父母亲使用，最大限额是$5,000。可报税的学费必须有T2202表，或是正式的报税收据。

4、单身人士及离异人士如与父母或小孩同住，可以申请AMOUNT FOR AN ELIGIBLE DEPENDANT，享受家庭免税额，也就是说可以把孩子或父母一方从税务角度等同于配偶看待，享受配偶的免税额。这一点很容易被人忽视而漏报，从而损失上千元退税。

5、这两年由于北美股市十分低迷，90%以上的投资者损失惨重。如有资本亏损的朋友，可以要求将亏损冲抵以前三年的资本赢利，将以前因投资收益所交的税抵回。如冲抵之后尚有亏损余额，可无限累积至以后年份使用。资本亏损只能冲抵资本收益，不能冲抵工作收入和利息等等收入。

6、高收入的人士一定别忘记购买RRSP来减当年的税。但如果是收入较低的人，需不需要购买RRSP呢？因家庭状况而定。但如果有RRSP额度，手中又有余钱的话，不妨将钱存入RRSP户口，收入较低的年份不去扣税，而将此额度留待来年收入较高时再去扣税用。（这叫UNUSED RRSP CONTRIBUTION）。这样做的好处是在RRSP户口中的利息收入当年无需报税，而已买好尚未运用的RRSP额度在收入较高年份可扣更多的税。在加拿大，精明理财可帮您省不少钱呢！另外，对于首次购屋的朋友，夫妻双方每人可以从RRSP户口分别免税借出最多$20,000来付首期，分15年还清。

7、买房出租的朋友，房租收入必须申报。哪些项目可以抵扣呢？广告费，房屋维修保养费用，贷款利息，地税，水电煤气费等，都可按房屋出租的比例来减房租收入。在加拿大，如果是自住房屋(PRINCIPLE RESIDENCE)，出售所产生的收益无须报税。但要维持自住房屋的资格，必须满足以下条件：A、房屋不可摊折旧；B、出租面积不能过半。在报房租收入的费用时，要从长计议，以免留下后患。

最后，如果发现以前年度报税出现错误或遗漏的话，不要听之任之，不去理睬。可以做ADJUSTMENT将错误纠正，少退税的可将退税补回。欠政府税的，主动申报可以避免罚款。另外，税务局不一定总是对的，疏忽错漏在所难免，许多工作人员并不十分精通各项税务规则，如发现税务局有误，可以据理力争或请专业人士协助，争取自己的合法利益。

不完全代表本人观点，酌情参考

逯广辉

各位春节好，


2011年的蒙市地产市场如何？


逯广辉先生将在今后的讲座中详细讲解。二月份讲座时间，请注意广告