逯广辉

毋庸置疑，利率是现代经济的心率。国家调控宏观经济，通过适时调节利率来实现，即间接调节资金的供求，但无论如何折腾，最终由投资报酬率决定大家的投资趋向。低利率时代，贷款成本较低，热钱大量涌入市场，包括房市和股市，利率初步走高，市场投机行为和投资热度会有所收敛，但并不会刹车，除非利率高的难以承受。。。。

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Land Transfer Tax（欢迎税） 如何计算?

A3. Land Transfer Tax 是在物业所有权登记过户时, 由产权接受方负责缴纳的. 目前的计算方法如下: 0.05%价格在$55,000以内1.00%价格在$55,000--$250,000之间1.50%价格在$250,000以上

举例说明:
一个独立屋售价是 $450,000, 那么买方应在办理产权过户手续时, 缴纳以下土地转让税: $0--$55,0000.005 * $55,000= $275$55,000--$250,0000.01 * $195.000= $1,950 $400,000以上(0.015 + 0.005) * $50.000= $1,000 应缴  Land Transfer Tax :  $5,475

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支柱 post/column

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New Government Guarantee Parameters for Mortgage Loan Insurance and CMHC Product Changes

The Government of Canada has recently announced new parameters regarding the application of the government guarantee supporting the Canadian mortgage insurance industry (view the Department of Finance’s news release). The effective date when the new rules are to come into force is April 19, 2010.
CMHC supports the Government of Canada’s on-going efforts to maintain a strong Canadian housing market. Consistent with the parameters established by the government, CMHC will no longer offer insurance for mortgages falling outside the scope of the new parameters after the effective date.  CMHC will be implementing the following changes with respect to the new parameters on April 19, 2010:

• The qualifying interest rate used to assess borrower eligibility will change only for loans with a loan to value ratio (LTV) greater than 80% as follows:<LI style="LIST-STYLE: none none outside">Fixed Rate Mortgages and Variable Rate Mortgages: For loans with a fixed rate term of less than 5 years and for all variable rate mortgages, regardless of the term, the qualifying interest rate is the greater of the benchmark rate1, and the contract interest rate.  For loans with a fixed rate term of 5 years or more, the qualifying interest rate is the contract interest rate.
  Mortgages with Multiple Interest Rates (e.g. Multi-Component Mortgages): Each component must be qualified using the applicable criteria defined above.
  
  1CMHC defines the benchmark rate as the Chartered Bank — Conventional Mortgage 5-year rate that is the most recent interest rate published by the Bank of Canada in the series V121764 as of 12:01 AM (Eastern Time) each Monday.
  
• The maximum amount Canadians can withdraw in refinancing their mortgages will change to 90 per cent from 95 per cent of the value of their homes.
  
• A 20 per cent down payment will be  required for 1-4 unit rental (non-owner occupied) properties.
  

In support of the government position, CMHC will also be implementing changes to the calculation of a borrower’s Total Debt Service Ratio where rental income is generated from the subject property.  Effective April 19, 2010, fifty percent of the gross rental income from the subject property may be included into the borrower’s gross annual income for the purposes of calculating the borrower’s Total Debt Service Ratio.  Additionally, CMHC Second Home product will only be available for a one unit owner occupied property.
Furthermore, CMHC subsequently announced that effective April 9, 2010 self-employed borrowers with more than 3 years in the same business and commissioned-income borrowers will be required to provide third party validation of income to qualify for CMHC’s Self-Employed Product.
For the majority of self-employed borrowers, income validation is readily available through financial statements, contracts, T4s and other third party income validations. The changes will ensure that self-employed borrowers with third party income validation will benefit from a lower premium.
A small portion of borrowers, such as those recently self-employed, may continue to apply for the CMHC Self-Employed Product Without Traditional Third Party Validation of Income, subject to a maximum loan-to-value of 90% for purchase transactions and 85% for refinance transactions.
Inquiries should be directed to CMHC’s Client Service Centre at 1-888-GO-emili (I 888 463 6454).本条例的解释权，请致电以上权威机构。


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如何租房?

在montreal租房, 房东和租客一般会遵循以下规则:

• 入住时间
  在加拿大租房一般会在每个月的1号入住, 所以一般的房客都是在每个月的月尾或月初搬家. 搬出前要提前3个月通知房东. 如果房东需要房客搬走, 要提前6个月通知房客.
  
• 租住期限
  在目前租房市场上, 有两种租房形式, 第一种为LEASE, 租约期限一般为一年, 这一种多为公司经营的APARTMENT大楼或小投资业主的DUPLEX或TRIPLEX. 租客在申请这种出租房时, 往往会被要求提供信用记录和雇主证明. 另一种为房主私下将自己的住房出租一部分给租客,房客则需要与房主协商租住的期限, 这一类的租住形式相对价格便宜, 形式灵活, 随着越来越多的新移民购房而愈加普遍. 但无论对房主还是租客, 相对而言, 没有法律保障.
  
• 签订租约
  当租客决定租住一个单位时，最好与房东签定租约。租约一般规定了双方的责任。租户需看清楚租约里的内容，以免因自己的疏忽而造成日后的麻烦.
  
• 交付押金
  迁入住房前，通常要另付押金（一般是一个月的租金, 有时候也不一定, 有的房东只要100元或50元加币不等）,但目前没有法律条文规定一定要收取押金。在迁出时，如果没有损坏房屋及其设备，房东会把全部押金算做你最后一个月的房租.如果房东认为有些物品损坏了，要扣除部分押金来赔偿时, 须征得你的同意.
  
• 邮件收取
  在montreal，邮件是发到每个人的住宅单位的. 一般每一个门牌号码都有一个邮箱或是在门上有一个投递窗口,如果房客和房东同住,邮差则是将邮件放到房东的信箱里，当房东回来后，由他(她)转交给你.
  
• 维修责任
  如果你住的地方屋顶漏水，厕所坏了或没有热水，法例规定房东必须尽快维修. 如果租户弄坏了房屋的设施，租户必须支付维修费用.
  
• 房东入屋
  除非有紧急事件发生（如火警），房东在没有征求租户的同意下不可以入屋。如果房东有充分的理由，而且提前24小时通知，房东是可以入屋的.
  
• 搬家事宜
  房东一般无权在无正当的理由的情况下叫租户搬离. 房东因为售房等原因需要租客搬出, 则必须发出书面通知. 如果租户不同意房东提出的理由，可以向有关部门投诉.
  
• 更改地址
  到邮局填写一张“更改地址卡”但需要支付一定的费用，邮局就会在一定的时间内, 把寄到旧地址的信件再发送到新地址. 为了减少不必要的开支, 您也可以打电话或上网通知各个政府部门更改地址.
  

逯广辉

经过一个漫长的冬季，人们终于迎来了扑面的春风、和煦的阳光和满眼的绿色。在你张开双臂，蠢蠢欲动地迎接即将到来的夏季时，有没有想过也给你的房子脱去“冬衣”，让它焕然一新地陪你度过清凉惬意的夏天呢？
      1、清洁密封露台。理想情况下，你需要连续3天的晴朗温和天气。第一天，将露台晒干。第二天，先给露台上清洁剂然后刷洗。在露台被凉晒24小时之后，第三天涂上露台密封胶。

      2、雇一个有资质的烟囱清洁工帮你清洗检查烟囱。不要等到秋季再照顾你的烟囱，因为现在做这件事情会给你更加充裕的时间为下一个供暖季节做好修正。预约一个专业人士帮你清扫，也省却了你许多麻烦。

      3、用一般的花园水压龙头和温和的清洁剂清洗你房子的外部。注意，你使用的龙头要有足够的水压可以将护墙板中发霉和腐烂的物质顺水冲走。

      4、给门窗外部结合部填涂防水胶。防水胶可以防风挡雨，帮你节省供暖和冷气的开支，还可以帮你将昆虫和其它小生物挡在屋外。如果你在刷漆之前涂防水胶可以预防门窗边角的漆剥落。

      5、从烘干机内部到外部的通风盖，清洁烘干机通风系统中的皮棉。因为皮棉极易燃烧，所以有着火的隐患。如果烘干机通风不好，它会使一氧化碳倒灌入房间中，这是很危险的事情。

     6、检查顶楼电扇的运转和屋顶涡轮通风孔。屋顶电扇耗能很小，却可明显降低夏天冷气的开支。

      7、清洁造冰机冷凝管。冷凝管上面和周围的碎片会使制冷性能下降，增加耗能，从而缩短造冰机的使用寿命。

      8、检查房屋的防盗系统。特别是在你准备去度假之前，仔细察看自动光感计时器和入侵报警器的运作。

      9、修补院子和车道上水泥部分的缝隙。对于小于1/4英寸的缝隙，可用水泥封胶修补：首先用高压喷嘴清洁缝隙，等它干燥之后再将封胶填入缝隙。对于较大的缝隙，用混凝土块填补。

      10、加强游泳池的维护。夏天频繁地使用泳池会使氯气加快挥发，这样藻类就有可能在泳池中生长。经常清洁保养，以及使用较长的过滤器，会帮助避免这种事情发生。

      按照以上的技巧保养你的家，你就可以高枕无忧地享受清凉一夏了！

逯广辉

无收入，无信用，5%首付均能贷款。这样的广告反复出现在报纸网站上，看似骗子，但是迫不得已却有时又要去找这些"能人高手"帮忙解决问题。这些承诺是如何做到的呢?
　　贷款三要素：信用水平，首付比例，还有收入情况
　　在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平，首付比例，还有收入情况。三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲如果买房有35%的首付，99%都能贷到款。
　　但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35%，或者说25%，甚至是20%的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢?不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)，而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业。
　　首付低于20%需要向CMHC购买强制保险
　　如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担;但是同时保险公司要求客户交一定比率的保险费，费率占贷款额的2%左右。这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

　　为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按塬本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。
　　但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。
　　对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地，真正产生麻烦的，是每个月的供款。
　　购房开支实例
　　举个例子，购买一间30万的一室一厅condo，如果借75%，就是22.5万，如果贷款利息是4%，分35年还清，每个月供款为992块，加上 condo fee，电费和地税，大概一个月的支出是1550块。对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。
　　但是如果购买同样一间condo，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是 1295，增加了300块。对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概3600，刨去各种支出，要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。
　　银行采用5.4%的利率 计算借款者的支付能力
　　而对于银行批复贷款来讲，银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算，不是实际支付)，那么借22.5万的月供是1185，加上地税 250块，管理费250块(银行用一半来计算，就是125块)，每个月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。
　　试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算的供款额是1558块，那么每个月的支出变成1933块，每一年就是23200，至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。
　　总收入需要到达72500，那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件，或者找一些朋友，这些各式各样的造假蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。
　　负债太多抵抗风险能力 杠杆比例是最大风险因素
　　蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。那么如果侥幸过了关呢?过关以后，每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。如果家庭收入富余，那么不会有大问题，但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。
　　所以，杠杆比例的高低(首付的多少)是直接影响风险程度的最大因素。 5%首付和25%首付，在房价波动的市场中，最能体现相互的抗风险能力。5%首期买房有相对大的风险，即使自己有稳定的工作、不错的收入，缺少了 Equity 的房产还是能够由于未预见的状况，从而拖垮一家人的财务。
　　银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内，如果既无资产，也无收入，但是要打破头赌气硬要买下那间房子，作假贷款是风险之一，负债太多最终破产才是真正害了自己。解决方案?没有能力买房，或者手头太紧，就稍微等一等吧。(转载)

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滑拉式窗子

逯广辉

风里雨里，白天黑夜，奔波了3个半月的日子，回头望望，仅仅用了不到4个月就把全年的销售计划完成，对的起自己，对的起信任自己的客户，但仍然部分客人的买房卖房的要求未满足，扪心愧疚之余，当倍加努力！！！

逯广辉

南下购房子的话题，不少人来电咨询是否值得做，我本人的观点是值得做，一定要趁早做，目前不是最佳时机，因为房子价格已经涨啦，但我们投资的机会仍然存在。做一项投资，不可能踩到最低进场，最高点出场，即使踩对点，也属偶然。

举例：目前6套投资物业均佳50万以上啦，回头看看这几年
张三2000年花15万买进，2003年25万卖出，增值10万
李四2003年花25万买进并持有到今天50万出手，增值25万
谁是赢家？不可置否，到了你的利润点，你就是赢家，不恋战，变现走人,让别人去折腾吧，自己带着利润去享受阳光沙滩...