陈一新

很久没来更新了，之前网络出了问题，后来又比较忙，就没跟上进度，实在抱歉。

外围部分基本上讲完了。下面简单介绍一下房屋结构的问题。

先从基础讲起，房屋结构包括地基，基脚，地面，墙壁和屋顶等。结构的作用就是支撑和保持房屋形状。所以判断一个房屋结构好坏的标准就是看房屋能够多好的保持原状。成功的建筑结构会保持整个房屋基本不会移动，差一点的就会有各种移动，有的时候甚至会移动的比较严重，这些移动包括房屋整体倾斜，下陷，部分墙体倾斜，地面倾斜等等。

造成房屋移动的主要因素是重力，由于重力，对结构产生影响可以分几个方面来说：
1. 如果整个房屋是建筑在一些不够坚固的东西之上，那么房子下面的部分很可能支撑不住房屋而产生位移，比如说房屋地基下面是沙地，或是地下水离基脚深度比较近
2. 如果整体骨架本身就比较脆弱，由于设计原因或者建筑原因，导致整体的房屋骨架不足以支撑房屋本身。这里房屋本身是指静负荷，意思就是说跟房屋连在一起的东西，不能移动的，比如地板，屋顶等。
3. 如果动负荷比设计预期要大，房屋一样承受不了，这就好比设计能承受2个人的阳台，有20个人站上去。

说到设计负载能力，顺便提一句，这就是为什么加盖一层或者室内装修有重大变化，比如地面全部换成大理石，需要工程师或建筑设计师计算外加政府许可。而且盖房子这事确实要考虑到很多因素，如果结构设计没有计算到几吨重的房顶积雪，后果也是很严重的。

由于房屋结构是承载整个房屋以及居住者的部分，所以对验房过程来说也是尤为重要的部分，因为结构问题直接关系到业主的安全以及房屋的耐久度。但是，很不幸大部分的结构都隐藏在墙壁后面，或者埋在地下，验房过程中只能通过其表现和迹象来判断结果的移动方式和程度。新做的内部外部装修都会在短期内掩藏结构的问题。这也是为什么我常跟客户说，未完成的地下室对验房来说，是相对更理想的验房条件。


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bluetulip

麻烦陈先生，讲一讲钢筋混凝图的condo  和砖木结构的condo的区别。那一个更好哪？

陈一新

回答一下bluetulip的问题，不过先声明一下，本人并非建筑承包商或者材料专家，只是验房师，所以对建筑承包商来讲，我所了解的关于材料和结构的问题只是皮毛，我只能就我所了解的知识尽量给出详尽的解答，有不完整的部分也请多多包涵，并咨询相关专业人士。

先说一下混凝土和钢筋混凝土的区别，很简单，钢筋混凝土更结实。混凝土的成分主要是水泥，再加上一些乱七八糟的东西，凝固了以后可以承受很大的力。凝固以后的混凝土可以看做是一个密度均匀的整体，比如说普通的house地基，7英尺高，10英寸厚的混凝土，对于垂直方向的7英尺就要比水平方向的10英寸能承受大的多的力，而当水平方向的10英寸不足够支撑周围泥土的推力的时候，就需要钢筋加固，来让整个混凝土墙体能承受更大的力，一般情况下，钢筋只需要加在一侧就可以了。

而钢筋混凝土结构和木结构的区别，我们从几个方面来说。钢筋混凝土结构大多用在多于4层的建筑上，木结构大多用于3层以下的建筑。这只是个建筑方式的问题，因为3层以上的房子，木结构很难完美的支撑整个房屋结构，所以大多选择混凝土的方式。而大多高层建筑的混凝土部分是用来做地基、地面、房梁和支撑post，墙体结构包括外墙和房间之间、每户之间的隔断同样是木结构。

在结构质量上来说，本地有非常明确的建筑法规，对于结构要承受的雨雪重量，抗震性能，防火性能等等都有严格的要求，所以就结构质量上，我个人感觉两者没什么差别，当然了，施工质量还是会有差别的。

在使用上，木结构有木结构的问题，混凝土有混凝土的问题。木结构可能出现潮湿腐烂，受白蚁影响，可燃；混凝土会出现裂缝，同样会被老鼠咬穿，虽然不可燃，但里面的钢筋在火灾中会很快失去其支撑作用，参照911里面那俩楼，而就火灾来讲，木结构反而是在火中保持结构时间最长的。

在隔音效果上，混凝土在层与层之间的隔音要比木结构的房屋好，原因就是一般木结构的房子在层与层之间只有一层木板外加地板或者地毯，再加天花板，有的会在层与层之间再加保温层，再怎么样，也不会比10几英寸厚的混凝土隔音效果好，当然，只是对一般情况来说，而且隔音不光跟材料厚度有关，跟很多其他因素也有关系。而且隔音这个问题也是可以通过装修升级来改善的。这是楼上楼下，对隔壁来说，因为大家都是木结构，就没有差别了。

就施工难度来说，如果您要做的装修需要对混凝土部分做动作，或者是在混凝土地面上做改动，不论从难度和价格来讲，都要比木结构的高。

说到这里，就我了解的知识来看，使用起来，两者并没有太大的区别，无非就是建筑方式不同而已。也很难说哪一种更好，只能说因人而异，要看您在选择房屋的时候比较注重的是哪些方面，从而选择哪种结构的condo。

最后说一句，在之前有讲过这个东西，所谓砖木结构的砖并不起结构支撑作用，只是用来抵抗外部环境的侵扰，而且比木头能抵抗的时间更长而已。

希望能对bluetulip和其他有同样疑惑的朋友有所帮助。

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bluetulip

谢谢陈先生的解答。

陈一新

之前简单介绍过房屋结构的基础，这里简单介绍一下房屋的移动和地基裂缝的类型，形成的原因和一些解决方案。

地基的建筑大体是由两部分组成，基脚（footing)和地基(foundation wall)，footing的作用是支撑地基并阻止地基下陷，地基的作用是支撑其上的所有动静负载。基脚一般是两到三倍地基的宽度（16-24英寸），6-16英寸厚度，相当于减少地基对于下面土地的压强。所以当footing严重损坏的时候，整个房屋都会移动，而必然形成严重的问题，且修起来会非常的昂贵。

房屋移动可以分为三种类型：
1. uniform settlement，平均下陷，房屋整体非常平整的下陷，一般不会有裂痕。
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2. tipping settlement，整体倾斜，一般也不会有裂痕。
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3. differential settlement，部分移动，会出现裂痕。

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不论哪种移动，都是很严重的问题，其中以第三种最为严重。而前两种因为没有明显裂痕，所以在验房中不那么容易发现，这就需要验房师对结构移动的问题有明确的概念和细致的观察。而differential settlement迹象比较明显，就是外墙的阶梯形裂缝。这种裂缝，不论大小，都说明了房屋发生了部分偏移，属于结构问题，而裂缝越大，延伸的越长，裂缝数量越多，也就说明了问题越严重。往往需要专业的建筑公司进行评估和修缮，费用上也是非常的昂贵。

造成房屋移动的原因可以有很多，比如之前说过的，土壤问题，或是地下水流，或是基脚过小，基脚损坏等等。

地基裂缝有些时候就相对不那么严重，一般我们的标准是说2毫米以下的裂缝，只需要自己用密封水泥的材料封堵，然后每年观察此裂缝是否有恶化就可以，如果有恶化一般说明地基还在继续移动中，就需要请专业的地基公司进行处理。而地基一般在水泥凝固的时候大多出现一些细小的收缩裂缝，并非结构问题。所以我个人的验房经历中几乎没遇到过没裂缝的地基。

下一帖我会详细说说相对比较严重的地基裂缝。

陈一新

大部分地基都会出现裂缝，有的地基可能会弯曲、碎裂或者移动。裂缝可以是水泥收缩引起的，也可能是地基移动或者横向推力引起的。弯曲通常是由横向推力引起。碎裂一般是由于地基材料的质量较差。一个专业的验屋师应该能根据现场情况分析出准确的原因，并在必要的情况下建议专业的地基公司来做进一步评估。

说一下什么叫横向推力，我们做地基的时候先在地上挖一个洞，这个洞就是房屋的大小，然后把地基做好，最后把土填回去紧贴地基外侧。这样地基就相当于嵌在土里，而紧贴地基这部分的土可能由于含水量过大，冬天结冰，对地基产生很大的推力，这个就是横向推力。所以这也是我们在验屋的时候反复强调房屋周围排水要足够的一个重要原因。

横向推力会引起地基弯曲，并产生水平方向的裂缝，而此裂缝一般到墙角部分会转变成垂直方向的裂缝。这是很严重的一种情况。根据情况，处理起来未必复杂，但一定是很昂贵。



另一种情况是地基弯曲，并产生垂直方向的连续裂缝，这种一般出现在比较矮的地基墙，比如在crawl space里，也是由于横向推力引起的。

维修的方法大致是打补丁，用钢板封堵裂缝，另外再对弯曲的地基墙做牵引，慢慢使其归位并阻止进一步移动。

地基裂缝或者弯曲或者碎裂，不光是重大的结构问题，也会引发渗水问题，从而带来一系列恶劣后果。但是也不必过分恐慌，即使是重大的地基裂缝或者弯曲，绝大多数也不会在短期内造成房屋倒塌。但是会对居住以及整体房屋产生一定的影响，而且我们都会建议立即进行维修或者专业评估。

之后我们会说一说其他的关于结构方面的小知识和会出现的问题。

祝大家圣诞快乐

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陈一新

非常感谢一位专业人士的纠正指导。前几日接到一位专业朋友的电话，对于此贴的某些概念提出了疑问和纠正建议，在这里解释一下。文章中所有提到的“地基”都是指房屋的地下基础墙，属于房屋的一部分，而不是整个房屋下面的大地。

非常感谢，也欢迎其他朋友随时纠正指导

陈一新

在验屋过程中可见的木结构部分主要是每一层的地板支撑和屋顶结构，屋顶结构前面简单说过，这里主要讲一下每层的地面木结构常见的问题，也就是从下面一层看到的天花板。

以最常见的beam+joist（房梁+托梁）结构来说，大致会出现以下问题：
虫害（主要是白蚁），木头腐烂，弯曲，开裂，和人为的物理损伤。偶尔可见水火侵蚀的迹象。

虫害不用多说，白蚁会咬穿木头，然后住在里面，然后您的木头就会大大的丧失支撑能力。教大家如何辨别有没有被白蚁咬过，白蚁咬过住过的木头会发现很多直径半毫米左右的小孔，此孔非常的光滑，且以斜角伸向木头中心。虫害要请专业的杀虫公司来处理。

木头腐烂一般是长时间的潮湿导致，如果只有很少的部分腐烂或者只有很少的几根joist有腐烂迹象，可以用一根新的joist紧贴着这根固定在一起，同时最重要的是要解决潮湿的问题。

弯曲开裂大多属于物理损伤，可能由于年代久远又缺乏必要的维护维修导致，也可能是由于某一任业主很大的增加了动负载（比如家里超多实木家具、钢琴之类的）导致。第二个原因相对比较常见，见过有一些百年老房，那时候的建筑标准跟现在不同，有的甚至只用2×4的木头做托梁（现在大多是2×8以上），这种结构对于现代生活来说就显得很不足了，当搬进去大洗衣机，大冰箱，大钢琴什么的，就会容易导致托梁的弯曲开裂，是非常危险的事情。同样，如果是很小的部分开裂，可以加一段木头固定，如果侧向弯曲可以在两个托梁之间加十字支撑来解决，垂直方向弯曲的话，一般至少要多加垂直支撑post。

人为物理损伤一般是指在托梁上挖槽、挖洞等等，因为很多时候我们的水管、电线等等都是从托梁中间穿过的。挖槽、挖洞其实都可以，但是要遵循一定的标准，挖的太大会极大的降低木头的支撑能力。一般我们有个安全值：
挖槽（notch）的话，只能打在托梁上端，槽深不能大于1/6的托梁深（如果是2×6的木头，最大槽深就是1英寸），且槽不能打在托梁的中间段长度为1/3总长的范围内。
挖洞的话，要离托梁上下两端至少2英寸，洞口直径最大为1/4的托梁深度。
遵循这个标准，在加拿大就算是符合最低的安全标准了，所以各位要在托梁上打洞挖槽的朋友，要小心操作。

水火侵蚀，相对非常的少见，迹象也很容易辨认，尤其是火，如果屋内有过小型火灾，木头必然会变黑，同样的，会很大程度减少木头的强度，应该及时更换或者维修。


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kstringing

请教陈先生，
南岸一个50年老房子，最近装修过，地下室未完成，地面横向有裂缝，机会与地板等长，主缝约略2，3毫米宽吧，略有拱起似乎有打磨痕迹，另外， 墙面有一长裂缝，这个就修复了，打了钉，灌了胶水。  整个地下室还比较干燥，没有什么霉菌痕迹。 随手画了个图，大致如此。  
中介说没大问题， 老房子都这样。   请教这个有什么问题呢。[ATTACH=CONFIG]432584[/ATTACH]

陈一新

Post by kstringing;3030359
请教陈先生，
南岸一个50年老房子，最近装修过，地下室未完成，地面横向有裂缝，机会与地板等长，主缝约略2，3毫米宽吧，略有拱起似乎有打磨痕迹，另外， 墙面有一长裂缝，这个就修复了，打了钉，灌了胶水。  整个地下室还比较干燥，没有什么霉菌痕迹。 随手画了个图，大致如此。  
中介说没大问题， 老房子都这样。   请教这个有什么问题呢。[ATTACH=CONFIG]432584[/ATTACH]

实在抱歉，这段时间有些私事，才看到您的问题，抱歉耽误了回答。下次可以直接给我打电话咨询，更直接一些。

南岸地面如果有拱起，很大的可能性是黄铁矿（Pyrite)，南岸的房子是要求必须有黄铁矿测试的。如果结果在25以下，基本算是可以不错的。地基墙裂缝如果修补过了，又没有继续变坏，那应该是不会有太大问题。