cocon

真是雪中送炭！
非常感谢mobileplay！
好人、好文！

ljustin

写的太好了。

chun.tian

Tkx!!!!

800800

您好，


作為房屋業主，您與現在的財務機構訂立的貸款協議，是否能滿足您的需要？也許您會四處探詢是否有較低的貸款利率；然而，轉換貸款機構時，您需要重新購買按揭/抵押貸款保險，並需再次接受體格檢驗以及支付按照現時年歲計算的保費。在這样的情況下，轉換貸款機構對您是否真正有利？

我們靈活的居家保障計劃，讓您再次辦理房屋貸款時，既可向自行選擇的財務機構爭取最低的貸款利率，也可不論健康狀況的變化，完整保留原有的按揭/抵押貸款保險合約。居家保障計劃以人為本，所保障的是您本人！

希望能在方便的時間和您----房屋业主會面；到時，您便可以了解居家保障計劃提供您本人更全面的保障範圍，有別於其他同類產品只把重點放在貸款上。此外，居家保障計劃包含各種您可能所需的選擇方案，以確保無論將來情況如何，您的家人也不會陷入經濟困難。

请聯絡 ryan ZHONG （中文，法文，英文）
手提：514 5789920，
邮箱：zrque@hotmail.com

殷切期待與您見面，並祝安康！

cauxurs

请教吴老师：

我已经和卖方签了Preliminary and Gurantee Contract 并已经交了两笔定金，分别是2500元和房子的5%，合同上写着12月1日可以入住（Occupance Date），但是当我的银行保证信下来之后，卖方告诉我在12月1日前无法过户公证。但是可以允许我入住，但要交给他们“租金”---即卖方银行贷款利息，也就是说他们因为过不了户，无法拿到我的钱，所以就还不了银行的钱，所以让我替付银行利息。

我一听就火了，真是岂有此理！他们违约，我没收他们滞纳金，反过来还要交给他们“租金”

我又看了看合同，“不可抗力”条款中确实有一条说“如果因为市政府审批造成延误交房之类的”。但是合同中还有一条补充“如果无法在入住期之前公证过户，买方要付给卖方余额和因为入住产生的相关费用，比如管理费和地税，学校税等”。

请问：有了这一条补充，是不是就是意味着我不用付“租金”给卖方，就可以按照合同中写好的入住日期入住？这一条补充是维护买方利益的？

多谢指点！

Post by mobileplay;2606038
我已把本文首贴已经更新为２０１０版本．有较大改动，也添加了很多内容．希望对大家有更好的帮助。


吴坚　５１４－８１３９０６６
wuj@sutton.com

mobileplay

回cauxurs：

你买的是新房，签的preliminary 合约是属于商业合同，并非一般意义上的房地产合同。

其区别在于，受房地产协会制约的房地产合同，买卖双方是必须强制使用规范合同文本，这个合同文本是保护买卖双方的利益的，没有偏向，并且经过多年的使用和斟酌改进，基本上滴水不漏，双方都由此受益。

而这种商业合同并不强制任何形式的范本。原则上可以口头同意（只要你将来能够证明），也可以随心所欲的写条款，只要双方签了字，就是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

在现实中，一般来讲，稍微好的的建筑商会使用建筑协会的标准合同，加上一些自己的补充件。而差点的，就随便建筑商怎么写了，你有权不买，买了就是黄盖。

而建筑协会的标准件我仔细看过。看来基本是保护建筑商这一头的。就如你讲的，它不能准时交房过户，那么它是没有什么责任的。这一点你签的合同没有保护你。你是签字同意的了，你不能究责。

然而，入住是另外一回事。如果你想现在入住，在法律意义上是未过户（即公证）就入住，它是把房子借给你住，因为你还不是主人。因此你要付房钱。记住，你是买方，“。。。买方要付给卖方余额和因为入住产生的相关费用，比如管理费和地税，学校税等。。”，这当然不是保护你的，是保护建筑商的。


你现在的选择，要么不住，看谁狠熬得住，因为就象它讲的那样，它也是问银行借钱造房子，建筑商一天钱没到手，就要交一天的利息，不过户，它的日子也不好过。要么先入住，乖乖交房租，当然，这样它就更不急了。

除此之外，别无他法。

cauxurs

首先，谢谢你的及时回复！

您的意思是说，我签的是商业合同，所以尽管条款上有“入住日期”，但是实际上没有法律效力？就是以后上庭，也得不到法律保护？

虽然合同中有“免除条款”--不可抗力，但是也有补充条款，即我上次所说的“如果买方要想在公证日之前入住，要付余款和相关费用”----我想付清余款（即等同于公证过户使得付清余款），而相应的费用无非是正当的Condo费和地税之类的---这也是我想付的，也是本来正常入住后应该发生的费用！所以我乐意支付。我的意思是说，这个补充条款里根本没有说在这种情况下，买方应该还要付给卖方什么“利息”或“房租”之类的。这是不是说我有权拒绝卖方的“房租”要求，并且按时（按照合同注明的入住日期）拿到房子？

谢谢再次详细说明！

Post by mobileplay;2743359
回cauxurs：

你买的是新房，签的preliminary 合约是属于商业合同，并非一般意义上的房地产合同。

其区别在于，受房地产协会制约的房地产合同，买卖双方是必须强制使用规范合同文本，这个合同文本是保护买卖双方的利益的，没有偏向，并且经过多年的使用和斟酌改进，基本上滴水不漏，双方都由此受益。

而这种商业合同并不强制任何形式的范本。原则上可以口头同意（只要你将来能够证明），也可以随心所欲的写条款，只要双方签了字，就是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

在现实中，一般来讲，稍微好的的建筑商会使用建筑协会的标准合同，加上一些自己的补充件。而差点的，就随便建筑商怎么写了，你有权不买，买了就是黄盖。

而建筑协会的标准件我仔细看过。看来基本是保护建筑商这一头的。就如你讲的，它不能准时交房过户，那么它是没有什么责任的。这一点你签的合同没有保护你。你是签字同意的了，你不能究责。

然而，入住是另外一回事。如果你想现在入住，在法律意义上是未过户（即公证）就入住，它是把房子借给你住，因为你还不是主人。因此你要付房钱。记住，你是买方，“。。。买方要付给卖方余额和因为入住产生的相关费用，比如管理费和地税，学校税等。。”，这当然不是保护你的，是保护建筑商的。


你现在的选择，要么不住，看谁狠熬得住，因为就象它讲的那样，它也是问银行借钱造房子，建筑商一天钱没到手，就要交一天的利息，不过户，它的日子也不好过。要么先入住，乖乖交房租，当然，这样它就更不急了。

除此之外，别无他法。

mobileplay

所有新房合同都是商业合同，不是房地产协会的标准合同。

我没有看过你的合同。不敢妄下结论。但如果你签的合同里有那么一条，就是建筑商由于不可抗力可以延迟交房，那么可能基本上赢不了。虽然有入住时期，但有那么多“不可抗力”，对于新房买家，这个时间大多数是可能实现不了的。举例来讲，天气情况就是“不可抗力”，如果下雨下雪下冰雹，就应该不可抗，建筑工人休假闹罢工也是不可抗，市府审批不可抗，土地局查证不可抗，这就多了去了。如果你请个好律师大概还能搞二下，但你的律师费也是“不可抗”的。

另外，如果你时间上安排不过来，一定要入住了，那你可以仍旧入住付房租。但建议你不要清付房款，因为你没有公证，你有很大风险。

你这个案例中，要搞清为什么能入住了却不能公证，如果正当理由，就可以理解，否则你可以去建筑协会去申诉，或者打官司，当然，一般律师费都很贵，一场一般难度的官司，用掉个万把块钱也属正常。

所以，概括一下回答你的问题，你可以拒绝入住并且硬等时间，就是等到公证后才住，但一旦入住而不公证你就要付房租。

cauxurs

多谢吴老师指点！

我只有盼着卖方早点准备齐材料好尽早过户公证，另外我还要勤催我的代理，让其尽量维护我的权益，尽管他的佣金是来自卖方。

我不想为此和卖方闹得太僵，毕竟房子自己喜欢，而且已经交了两笔订金。只是希望卖方说的是实话---他也想尽早办完手续拿到钱过节去。

再次感谢吴老师的无私帮助，希望以后能有机会得到您的服务！

z_man2008

现因回国，有3个半好房一套转租，可以转签lease 或是重新和房东签新的lease，房东中国人，人很好
房子位置：地铁绿号线 FRONTENAC 站，三分钟即可走到地铁，离downtown和唐人街都很近，附近有shopping mall，地理位置非常好。
时间：一月初开始转租。
价钱：560刀。
有意者请留email，必回复，房子照片，邮件中回复！！！！