地库漏水的原因和解决办法
地库由于低于屋外地面,漏水机会会很大,事实地库漏水亦很常见。统计数字显示,超过百分之九十的地库,在不同时间有不同程度的漏水问题。在验屋过程中所见,超过七成的地库都有水渍。绝大部分置业人士对这地库漏水事件也极关心,但却有时对某些问题有所误解。
地库漏水并非表示房屋建得不好,即使出自许多名建筑公司建成的屋,屋边亦会漏水。地库漏水主要是因为房屋外面排水系统出了问题,令积水集结在地基墙或地库地面下,造成水压,将水推入地库,若屋主能费些时间,小心观察,许多地库漏水问题,都可从屋外改善排水系统而解决。
故此,在往发生,现可能已弄妥。事实上,在一次的视察中,是很难决定地库漏水程度,有些地方漏过水后未必留下水渍。也有些地库,要下数天绵绵长雨才漏水,故此就算在下大雨时视察地库,没有漏水,也不能肯定不会漏水。
当然未必所有地库漏水的情况都可以解决,但若屋主能检查屋外地形,留意在哪种天气,如雨量大小和长短下,地库才漏水,然后以简单方法处理,许多时都有事半功倍之效。
未能绝对防水是资金问题
大部分屋主都将责任推在地基墙身上,但事实上,在建屋时,除非在已知地库太接近水位外,所有地基墙都不会有防水装置,只作防潮措施,建筑条例有上述明确的指引。
较旧的屋,地基墙多用砖、石屎砖、石块砌成,经时间侵蚀,砖缝的水泥浆会有裂口。较新的屋,地基墙多用三合土建成,故裂缝亦很普遍。
总括来说,新旧地基墙都很普遍地有裂缝和裂口,在建筑过程中加上的防潮层,只可作防潮湿之用,若墙外有积水,水便容易渗入,未能绝对防水。
为什么建筑条例不要求地库防水?当然像其他现实问题一样,金钱是主要因素,但在技术上也有考虑。假若地基墙能防水,在设计上它便要能承受墙外的水压,但当温度突降,墙外的水转为冰,其压力大增,再加上泥土因受冰压迫的推力,地基墙要承受的压力便暴增,在这情况下,多要以钢筋支持。加钢筋除了增加成本外,亦会引出另一个可能发生的问题,就是若防水层有缺口,水入地基墙中,钢筋和水接触便生锈,生锈的钢筋会膨胀(可高达本身体积十倍),导致破坏结构。许多公路天桥、地下地车场等,都因这原因要作昂贵的维修。
在发觉地库漏水后,先要确定水源,看看加湿机、冷气机、洗衣机及水管等有没有漏水,特别是在夏天,地库墙和地下都可能有冷凝水,通常用很短时间便可确定水源来自屋内或屋外。
地库漏水是需要一段时间的观察,才容易解决,但有一点许多屋主都会面对的就是,每一个所谓〔专家〕都有不同解决方法。防漏公司为免麻烦,大都不会用未必一定可解决的简单方法,而采用较贵的方法,往往不作全面观察,或考虑其对房屋结构的可能损害。
雨水在房子旁边倒下会做成地下室漏水
(see the photo)
漏入地库的水,大部分来自屋顶,屋檐的排水渠最大的作用是将屋顶流下来的雨水收集,避免其在房屋周围泻下,而渗入地库,所以排水渠一定要保持通畅,损坏了的水渠要尽快修补。有些房屋,雨水经排水渠流入排水管(垂正的),让水直入地下的排水系统,其他的就在地面排去。
用伸长水管领雨水远离房子(see the photo)
要留意在地面排水的排水管,要将雨水引离屋旁,愈远愈好,最少要六尺,尽量减少雨水渗入地基墙外泥土中的机会。至于排水管直入地下排水系统的房屋,常会因为地下排水管阻塞,或甚至损坏,无法将屋顶的雨水引离地基墙,令雨水大量集结,而渗入地库。虽然我们可以用大工程将地下排水系统更换,但也可以将屋顶排水管在近地面切开,改为地面排水,在地面将雨水引离房屋,也可收到同一效果。
我们谈了屋顶雨水尽量引离房子,以减少地库漏水情况出现。下一步便要改善房屋周围的地势,使雨水流离屋边。房屋若起在山的尖端,地库不会漏水,但若位于最低洼之地,则地库漏水机会便极大。
大部分建筑商在房屋兴建时都注意到地势的重要,而将之建在较马路稍高的位置。在建好地基墙后,建筑商在房屋四周将泥填在约三尺阔的坑内,这些在地基墙边的填土,初期向外斜,但因为日后被行人、雪压而下沉,往往向内斜入,雨水便流向地基墙,跟着漏入地库。尤其是当屋澹排水渠盛满冰雪而下雨时,雨水便泻下倒在屋周围,故地基墙旁的土地向外或向内斜,是决定地库会否漏水的因素。
可惜,大部分屋主忽略了屋旁地势的重要,行人路也多是向屋内斜,在我验屋工作中所见,超过百分之九十五的屋旁,都有低洼的位置,难怪地库漏水的比数如此大,其实在许多情况下,改善地势向外斜是很简单的工作,令地库漏水机会大大减少。
有部分的屋后园或旁边的地势向屋斜入,屋主可以在离开层的一段距离(理想是六尺以上)掘一条低渠,令屋旁的泥土由屋斜向这渠,而从后园流向屋的雨水,也被这低渠引离而流向屋前或其他较低的地方,我见过有少数精明屋主,用藏在泥土里的水管,将雨水由屋后引至屋前,而解决了地库漏水问题。
将屋周围和屋顶的雨水引离房屋,通常有百分之九十以上机会治妥地库漏水的问题,也是一个治本、疏导的方法,通常费用较平,对房屋的结构也有益,地基墙外若没有积水,便没有水压;没有水压,便没有水漏入地库;但有时两旁房屋相距近,地势改善受限制。若地库装修华丽,为减少地库漏水机会,可用补裂缝以阻塞雨水入屋的方法,下星期我们会谈谈这种在商业上普遍采用的方法。
了解到屋外的水多会透过地基墙的裂缝和孔,而漏入屋内,故此首要的防水工作是疏导雨水,将之引离房屋,上星期我们在这里已谈过,但因为在城市居住,屋与屋间的距离较近,屋旁地势未能理想改善,而水仍漏入地库,则可将地库墙的裂缝从屋外或屋内填补。
假若经过一段时间观察,漏水轻微的话,有时从屋内填补裂缝可收效,费用也较低。在屋外填补,因为要掘泥土,费用较高,但成功机会也较大。通常从外面或里面填补是否成功,也要看看施工技师的经验,有没有小心做妥,注意单从表面看并不能证实该技师是否成功。
填补裂缝是阻塞雨水漏入屋内,而不是彻底解决问题,许多时积在地基墙外的雨水,会流到其他地方而找到裂缝或孔而漏入,故此填补裂缝只可解决轻微漏水。若漏水严重,应先找出水源,否则在极端情况下,在有大量雨水积在地基墙外时,遇到恶劣的天气,雨水或冰连同被压迫的泥土所发出的巨大压力,足可将地基墙破坏。
大多市区的泥土没有酸性,但有些地区或者有少数房屋周围的泥土受到污染,带有酸性。若在地库内填满裂缝的话,有可能留有酸性的水积在地基墙内,经过时日,可能造成破坏,当然发生机会在大多市是很微,但在起房屋和修理前,我们倒应该细心考虑,填补裂缝会否影响其他房屋系统。
依循方法,超过百分之九十五的地库漏水问题,都可以治妥或减轻.
如果用疏导和填补的方法后,地库仍漏水,首先要检查做法有没有错漏,假若肯定一切做足,则可能要请一位专业人士,作全面研究,看看房屋底下和附近的地下水位是否太接近地库底、地下的泥土或石块是否阻塞雨水流开等,并作出补救方法。
不过上述的特殊情况很少见,建筑商不会在地下水高的地方建屋。若地下水位高或流水有问题,在地库地面的水渍会多过地基墙许多,也会有明显的迹象,附近的房屋亦多数会有同样问题出现。
在处理地下水的问题时,费用会很大,工程也要小心进行。其中一个方法是在地基墙外周围掘土,安装或更换地基旁的地下去水管,将地基墙全面防潮或甚至防水,如有需要,可加上水泵,在雨水多时,自动开启将雨水抽离地基附近。
另一外方法,是在地库内地基墙安装地下排水管,将地基墙外的雨水引入这些新安装的水管,减少地基墙外的积水。这方法较屋外掘土平,但要极小心处理,因为雨水要在地基底下流入地库内,若做法不妥,会影响地基的稳固性。
在解决地库漏水问题的时候,我们应该小心,先用简单疏导方法,将屋顶和屋周围的雨水引离,再慢慢检查。屋主若能留意一段时间,了解地库在哪种天气和雨量有多少才漏水,是最佳的测量湿水原因的良方。地库入水很普通,而且绝大部分不是因为结构有问题而导致的,所以不用太惊慌,只要冷静去处理,会省回不少金钱和较安全。@ |