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楼主: 陈一新

房屋知识指导手册

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发表于 2011-8-9 18:28 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2011-8-12 01:08 | 显示全部楼层

屋顶常见的问题

材料篇至此告一段落,若有遗漏之处,日后定予补充,抑或各位读者有欲了解或讨论之处,也请不吝指出,我亦将尽其所能,一一解答,凡我所知,未敢有藏。

材料篇可以看做房屋知识指导手册的序篇,作为基础了解,之后的几篇重点讲一下房屋各部分常见的问题和处理方式。今天先来说说屋顶。

按照之前讲过的各种屋顶材料,一一赘述未免冗长,暂且以沥青瓦屋顶为例,其余大致可举一反三。

先上个图直观一点

大致组成就是这样,边缘有drip edge,用来避免水顺着瓦片流进瓦片下面继而渗入房子内。然后就是一层ice dam membrane,用来防止ice dam,(下下一篇我们来讲ice dam)。之上再铺沥青瓦,在屋顶上有折角的部分,比如烟囱底端和屋顶连接处,比如天窗周围和屋顶连接处,有flashing(遮雨板)来把雨水导出屋顶。这些东西,drip edge、membrane、沥青瓦和flashing组成了整个的屋顶。其他在屋顶上能看见的东西还包括屋顶通风口,下水道通风口,烟囱,天窗,hydro quebec引到房屋的主电缆,檐沟。

从屋顶的组成我们可以看出,除了沥青瓦,其余部分都是与防水有关,沥青瓦本身是与防水和阳光有关,于是也就可以得出这样的结论,房顶的主要设计作用是用来阻挡阳光和水,也对应了我在之前对房顶的介绍。逆向推导,房顶最要避免的问题,就是过多的阳光和漏水。

我们一个一个来说,drip edge其实没什么好说,只要有这东西在,比较小的损伤都不会影响其作用。membrane最常见的问题就是缺失或者不够尺寸,一般来讲membrane要从墙内侧的位置向屋脊方向延伸至少36英寸,从屋檐稍微掀起一点沥青瓦就能看见下面是否有membrane存在,但一般的验房或肉眼观察没法验证是否够36英寸宽。

沥青瓦常见的问题有物理损伤,沥青瓦上的小胶粒缺损过多,瓦片缺失,固定瓦片的钉子生锈、丢失、密封不善。前三个问题一般的解决方案就是更换补充新的瓦片,但是如果是大面积的瓦片损伤,胶粒缺失或者瓦片卷翘变硬严重,说明您的屋顶接近使用寿命了,该考虑整体更换了。至于钉子,正规操作应该是如果有钉子头暴露的部分应该用防水材料密封一下,防止水顺着钉子眼进到瓦片以下。


寿终正寝的沥青瓦

Flashing(遮雨板)常见的问题是生锈,缺失,安装错误,边缘翘起等等。基本上看起来不服帖板正的遮雨板多少都算是有问题的。正常来讲遮雨板应该是金属材料,但有些特别情况也用roll roofing来做遮雨板。而根据遮雨板的安装位置不同,安装方式和遮雨板形状也有不同。而那些安装相对复杂的部分,很常见安装方式错误的情况,有的是由于修理更换的时候没有正确安装,也有最初安装的时候就是错误的,但一般来说如果一段时间内没造成影响的,可以姑且任之。如果错误严重,只能更换配件重新安装。


屋顶遮雨板的示意图

安装flashing其中变化颇多,篇幅有限难以详述,略举几例,有兴趣的朋友可以提出相关问题,我将另做解释。例如烟囱和房顶连接处,在高处的遮雨板应至少6英寸高,高处的一片应盖住低处的一片,就是说从下往上看能看到两片遮雨板间的缝隙,从上往下看则看不到。如果烟囱超过30英寸宽,在最上面烟囱背面需再加一块遮雨板把水导向烟囱两侧,这块板经常缺失。屋顶和墙的连接处,其遮雨板安装与烟囱类似,不过比烟囱所用的遮雨板小。

今天暂且介绍到这,下一篇将介绍平屋顶的常见问题

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 楼主| 发表于 2011-8-17 11:50 | 显示全部楼层

屋顶常见问题(二)

说说平屋顶,以比较普遍的built-up roof(参见前帖)为例,这种屋顶是多层结构,每层材料之间都刷有沥青,有点意大利千层饼的意思,最上面一层沥青叫做flood coat,然后再铺上碎石子来阻挡阳光直射,也有的用roll roofing材料来代替碎石子。这里的roll roofing材料可以看做是整个房顶的牺牲品,直接对抗阳光和水,所以这种roll roofing寿命也不会太长,一般就是5年左右。同样的边边角角有flashing,来避免水从边角处进入到屋顶材料下面。屋顶材料层数越多,则其使用寿命越长,一般2层的能坚持5-10年,4层的就能挺15-20年了。不过很可惜验房过程中一般没办法分辨是几层的屋顶材料。
相对尖屋顶的檐沟,平屋顶也有自己的排水系统,称为roof drain,外观上就是一个下水道口,上个图直观一点。



言归正传,来说常见的问题。老生常谈一下,最要避免的还是阳光直射和漏水问题。
比较常见的有:
1. 碎石子变少,被台风刮走了之类的,不能大面积覆盖下面的屋顶材料,阳光会直射到沥青上,导致屋顶寿命减少,容易漏水。
2. 落叶堆积,这个问题看似很小,若听之任之,盖在下面的落叶遇水腐烂,慢慢积水侵蚀屋顶,同样会造成大的影响。
3. 杂物、垃圾,若遇大雨,这些杂物冲到屋顶下水道,堵塞了下水道,之后的事情也不用我讲了
4. 屋顶排水孔的网盖缺失或损坏,大件东西会直接进到下水道而堵塞之。鄙人就见到过此种情况,房主请了水管工一顿掏,结果掏出个网球,也不知道当初网球是怎么跑到房顶上去的。一个几块钱的网盖,导致了几百块的水管工钱,还不算对房顶造成的损伤。
5. Flashing损伤,雨水会顺着flashing缺损进入到屋顶材料下面,会漏水进到房子里面,如果积水在木结构上,外加通风不好的话,严重的会发霉、腐烂木头。
6. 屋顶老化,所谓屋顶老化主要是沥青材料的老化,沥青老化会变脆开裂,有了裂缝就会渗水。
7. 缺少通风,不管是平屋顶还是尖屋顶,通风都是很重要的,缺少通风会在很大程度上减少屋顶的寿命。

总体来讲,屋顶要尽量做成一个密封的整体,所有的连接处,钉子眼啊之类的都应该妥善密封,防止渗水。而平屋顶的排水也不像尖屋顶,尖屋顶角度很大,水基本上立刻就从房顶流下去了,平屋顶因为倾斜角度小,所以排水需要一定时间,一般来讲,只要72小时以内,屋顶没有积水,水排干净,就不会有问题,所以下雨隔天看到屋顶尚有积水,也请众位不要恐慌。

篇幅有限,不能把所有平屋顶材料常见问题一一列表,也请谅解。如果您有任何相关疑问,都请随时咨询。
按照上次说的,下篇我们将讲讲ICE DAM的问题。

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发表于 2011-8-17 12:33 | 显示全部楼层
能说说 斜屋顶的结构么? 比如说 水平与纵向支撑柱子的要求以及 如何判定 屋顶结构问题 以及如何选择维修 时间 等等。 谢谢了。
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 楼主| 发表于 2011-8-21 13:16 | 显示全部楼层

屋顶结构

关于结构的问题,原本是安排在后面来讲的,不过既然有朋友问到,那提前说说屋顶结构也无妨。

屋顶结构,我们尽量挑重要的说,说的简单明了,如果过于简练了,请继续提问,我继续补充。

屋顶结构的作用跟屋顶材料的作用不同,结构的作用主要是用来承重和连接,向上承担屋顶材料和雨雪的重量(不要小看雨雪的重量,积雪大概每立方米150公斤,各位可以简单计算一下,一个100平方米的house,冬天积雪轻松达到10-20吨),向下将其承担的重量传递到房屋承重墙,继而到达地基,最后传入土地。对屋顶这个等腰三角形来说,三角形的高被称作rise,也就是屋脊到底边中点的垂直距离,从中点到屋顶边缘的水平距离叫run,屋顶的slope就是rise/run。

屋顶结构大体上可以分两种,rafter和truss,中文应该翻译成椽和桁架。rafter由木板(椽)和屋脊梁组成,会有一些支撑来减小rafter的跨度以达到更加坚固的目的,大致来讲很类似于一个倒扣过来的木船龙骨;truss则是由很多三角形结构组成,相对rafter更加坚固,能承担更大的重量。按照惯例,上个图直观一些。


图1: Rafter                                                   图2:truss

现代建造或改建的屋顶结构大多是truss,因为其整体跨度能做的更大,且更结实。而对于rafter结构的房子来说,确实有一个跨度和支撑的比例问题,这个比例没有定值,需要参照code(政府建筑条例)并通过工程师做严格计算,其计算方法大致是根据该地区的平均风力降水降雨量得到最大承重,结合房顶slope,rafter的木质、尺寸,工程设计,得到一个rafter的沉降值,就是sag的程度,然后到code里去找其允许的最大sag值,然后增加支撑来保证整体的sag符合code的标准。有兴趣的朋友可以试试下面这个网站来计算一下最大跨度http://www.awc.org/calculators/span/calc/timbercalcstyle.asp

结构简单来说就是这样,下面来说说问题
因为正好说到这,顺带提一个小概念,因为斜房顶在屋顶材料和顶楼天花板之间形成了一个三角形空间,这个空间就是传说中的attic(阁楼)。

1. 因为屋顶也大多是木质材料,所以木头会有的问题,屋顶结构上都可能出现,第一个就是rot,木头腐烂。木头腐烂了就大大降低甚至会完全失去其刚性和韧性,也就不能作为支撑结构,否则会有坍塌的危险。而腐烂也分为干腐烂和湿腐烂两种,两种都是很严重的问题。

2. 发霉,对木材本身来说,发霉并不会影响其强度,但是会影响木头的渗透性,严重的话会加速木头的腐烂。但是霉菌对健康有较大的威胁,所以不论在哪里,包括阁楼,发现霉菌都应该及时处理解决。

3. 白蚁,这个不用多说了吧

4. 火,这个也不用多说了

5. 木材损伤,这里讲的是物理损伤,包括开裂,断裂,人为开槽,开口之类的,影响木材强度

6. 固定不牢,这里分两点,一是屋顶整体跟房屋之间的连接没有固定好,在老房子里算是比较常见的问题,会导致屋顶滑动,如果严重的话那将会非常严重。二是不论rafter或者truss,各木材之间的连接不够牢固,比如钉子生锈,钉子松动,缺少连接的铁片,钉子数量不够多,等等都可以看做是固定不牢的迹象。

7. 跨度过大,rafter或truss下陷严重,这应该算作是工程失误,或者缺乏必要的改善升级和维护,存在严重的安全隐患。

至于维修时间,不论是哪一点有问题,我都建议最好立刻维修,不分冬夏,当然如果问题是季节性或者时效性的,比如只有冬天会有的问题,在冬天去修会让维修的人对出现的问题有更好的把握,相对维修也会更有针对性。同样的也要看问题的严重性,如果时效性的问题已经造成了很大的损伤,那不可选择的需要立刻维修。

屋顶结构和问题的介绍就基本到此,也给大家一点小建议,所有结构上的问题,不论是地基,屋顶,墙,除非您非常了解且非常清楚自己在做什么,怎么做,否则还是请专业人士来处理,因为结构就好比人的骨架,哪怕最小的地方最小的问题,比如小手指头骨头裂了1毫米长头发丝粗的缝,您也得找大夫来处理不是。这也是我在验房过程中给出的建议,并非不负责任的踢皮球给别人,有一些很专业的东西确实需要专业的人来做。也是不想大家在不完全了解的情况下自己动手,恶化了原本的状况,或者没有解决问题但是搞的比较混乱,确实是一件得不偿失的事情,对业主来讲是既花了时间精力,也要承担更大的经济损失。

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 楼主| 发表于 2011-9-2 13:28 | 显示全部楼层

Ice Dam

ICE DAM,冰坝。先来张图

看到的冰柱并不是ice dam,但出现冰柱是出现ice dam的表现,在冰柱上端,房顶边缘上堆积的冰雪,才是传说中的ice dam




是由冰和雪在屋顶的特定区域聚集而成,一般是在屋顶边缘。由于上端的雪融化成水,不能很好的排出屋顶,于是堆积在冰坝后面,如果冰坝足够大,堆积的水又足够多,水就会反向进到瓦片后面,漏进阁楼,甚至漏进室内。此问题一般出现在slope(屋顶角度)较小的屋顶。而且冰坝也未必会每年冬天都发生,大多是在降雪很大并且昼夜温差很大,且日间温度高于0摄氏度而夜间温度低于0摄氏度的时候发生的。

上面说的是冰坝形成的物理原因,对于物理事件的发生,总是有个环境条件要满足,这里的环境条件就是我们的房屋给冰坝的形成创造了环境。那除了屋顶slope低以外,还有什么是产生ice dam的环境原因呢?

首先,冰坝的冰形成的原因,请大家参照上面一张图。以墙为分界,由于上部屋顶的温度高,下部屋顶的温度低,上部屋顶的雪融化,流到下部屋顶又结冰,就形成了冰坝。造成上部屋顶温度高的原因,就是我们的房屋给冰坝所创造的环境。由于阁楼内的温度高于室外温度,而屋顶下端又没有通风通道或通风通道堵塞,结果造成了一个屋顶,两片区域,以墙为分隔。

追本溯源,我们找到了形成冰坝的最终原因。知其所以然,就知道怎么解决。说到底,两个问题,温度,区域分隔。我们只要保证阁楼温度不要明显高于室外温度,便不会出现不该化雪的时候化雪,只要解决了区域的分隔,就不会让化了的雪结冰堆积。所以改善升级阁楼隔热层,同时保证阁楼足够的通风,打通屋顶和墙之间的通风通道,就不会出现冰坝了。最后再加上eave protection,保证万一出现极端情况,比如天气异常,硬是出现了冰坝,这个eave protection就是防止水渗透屋顶系统,eave protection是一张防水膜,横向贯通整个屋顶下部,向上延伸要超过内墙所在的位置至少2.5英尺。再外加drip edge导水防止冰柱形成且能更好的排水到檐沟。而实际上,不论出现冰坝与否,阁楼的通风都应该是通畅且足够的,如第二张图示。

在一些特殊情况下,有的屋顶的eave protection会采用金属,并包在下部屋顶材料的外面,这样万一结冰到一定程度,会顺着光滑表面滑下屋顶。也有的是在冰坝形成的区域加电热丝,不过这种方法有的时候甚至会恶化冰坝的情况。

冰坝的问题其实是个简单的例子,说明房屋是一个整体系统,各部分之间相互关联相互影响,片面的看待,无非是头疼医头脚疼医脚,看似只发生在屋顶边缘,实际问题会影响到甚至室内的墙壁,而解决的时候又需要处理好整个阁楼。一个好的验房师,看到的问题,应该能够联系到整个房屋的系统,判断影响的区域,判断所有需要改进的部分,而不是仅仅对某一个部分孤立片面的描述。

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 楼主| 发表于 2011-9-7 21:23 | 显示全部楼层

说说烟囱

说起烟囱,我就想起小兵张嘎堵人家烟囱的事,唉

来说说这边的烟囱,最常见的烟囱是石料或者金属建的。石料包括砖,石,方石块等。烟囱的作用当然就是排烟了。所谓排烟,实际上是指排出燃烧的废气,而现在不少中高效采暖炉或是热水器甚至不需要传统意义的烟囱,只需一根塑料管来排烟,可谓大大节省了空间,对于维修维护烟囱来讲也是方便简单了不少。

我们还是主要来讲传统的烟囱。烟囱是由砖石和排气管道(Flue)组成,而大多数烟囱是包含2个或者2个以上排气管道的,各条flue之间相互独立,相互间隔。除了少数几种例外情况,每个需要用烟囱的设备都需要一个单独的flue。而flue又分为没有内衬管道(unlined)和有内衬管道(lined)两种,unlined意思就是烟囱的flue就是砌砖的时候留了个上下贯通的通道做排气,lined就是在unlined基础上加了内衬的管道。


unlined(无内衬管道)



lined(有内衬管道的),这张图是红土内衬,而且已经比较残破了,应该重新做内衬了

unlined烟囱是在二战之前很普遍的建筑方式,也就是在1939年以前,在之后也有这么做的,不过就非常少了。unlined烟囱用作传统壁炉,油燃料的采暖炉的排烟来讲,效果很不错,不会出现什么问题,但是如果是用于燃气炉,则效果很差。也就是说,如果排出的废气温度很高,则不需要内衬管道也不会出问题,如果废气温度不高,那么就不行了。

什么原因呢。因为一般的烟囱都很长,且是靠废气自身的温度来排气,因为热空气上升,冷空气下降。如果废气温度够高,足够到一直排出烟囱,那么就不会出现问题,而如果温度不是很高,比如烧燃气,废气在排出烟囱以前就冷却了,同一根烟囱里冷热相交,伴随而来的便是水的凝结,凝结的水会附着在粗糙的烟囱内壁,再加上废气中含有的其他物质,便会一点点腐蚀烟囱。久而久之,就可能出现很严重的问题,比如烟囱的砖石脱落。而需要排烟的设备也并非每天持续使用,即使正常操作,烟囱也会出现冷热交替从而出现凝结水的现象,所以不管什么样的烟囱也都需要定期的维护保养。

烟囱的内衬管道也根据材料的不同,有不同的寿命,也会出现不同的损坏迹象。但其损耗原因大多是由水引起的,包括被风吹进烟囱的雨水雪水,也包括凝结水。特别需要说明的是,现在比较多用到的金属内衬或是金属烟囱,此种内衬是根据采暖设备的燃料不同,有不同规格的,比如如果燃料是木头,则排气管道可承受的温度不能低于650摄氏度。

烟囱会出现的问题有几个:
1. 外部砖石损伤,跟砖石外墙的损伤类似,可能导致渗水之类的问题。
2. 内部损伤,对于unlined烟囱来说,内部损伤包括砖石间的连接老化磨损从而不能很好的固定,或者是干脆连砖石都损坏。而对于lined烟囱来说,内部损伤包括金属的生锈,物理破损,红土内衬开裂、连接处开缝等等。
3. 高度不够,一般烟囱要求最少高出屋顶3英尺,高出周围10英尺以内任何物体2英尺。
4. 缺乏支撑,一些金属烟囱高出屋顶很多,而缺乏支撑,或者是沿屋外延伸到房顶的缺乏固定支撑。
5. 烟囱盖损坏,这里说的烟囱盖(chimney cap)不是在烟囱管道上面那个盖子,这里说的是在砖石烟囱顶端,为防止水从顶端渗透的一个盖子,通常是水泥做的,或者是金属做的,这部分损坏就会容易导致渗水到烟囱内部。


chimney cap

6. 雨水盖缺失,雨水雪水会流进烟囱里,加速内衬损坏,此盖还有另外一个作用就是可以防止异物掉进烟囱,比如树枝树叶,小鸟,虫子,圣诞老人之类的。
7. 烟囱堵塞,废气倒灌,这个是非常危险的事情。

一般来说,烟囱出现了问题都需要立刻解决,否则使用起来万一出现危险,是很恐怖的事情。

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chimneyCap.jpg
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 楼主| 发表于 2011-9-12 18:18 | 显示全部楼层

檐沟和落水管(gutter and downspout)

屋顶部分基本就到这里了,从此篇开始,我们进入新的篇章,叫做exterior,说成房屋外部或者外围都可以。外围的作用是隔绝外部气候,不管外面风吹雨打,屋里依旧保持相对稳定的一个环境。不光如此,房屋外围也保证了各种奇怪的人和小动物不能进入房间内,一个好的exterior,应该是好看,而且只需要少量的维护,就可以持久保持良好作用的。

先从檐沟和落水管说起,这俩东西有两个作用,第一个是保证屋顶的雨水不会流到墙上,这些水会损坏墙的表面,并会慢慢腐蚀墙面,特别是地表周围的墙面。第二个作用也是最重要的作用是将水引导到远离房屋的地方,保证了地下室的干燥。所以好的檐沟(gutter)是能接住所有房顶流下来的水,然后通过落水管(downspout)排出到离房屋至少6英尺远的地方。

最常见的gutter是4英尺或者5英尺宽的,材料大多是塑料或者金属的。安装的时候要注意,虽然绝大多数都不是按教科书一样严格规范的,但是只要保证流水不会从屋顶直接流出gutter就可以了。



常见问题:
1. 漏水,这个可以说是最常见的问题了,原因多种多样,金属的gutter可能生锈导致漏水,也可能是物理损伤漏水,管道堵塞导致水没出gutter,等等等等,建议立即修理
2. 松动,冬天结冰膨胀,或者其他原因,导致gutter松动,一松动就容易出现漏水之类的问题,也是需要尽快修理
3. 缺少末端封盖,也是比较常见的问题,曾经验过一个房,所有的末端盖都没有,不知道这家发生了什么。没有末端封盖,水就会从末端流出,流过房顶也好,流经墙面也好,都是不好的事情。立即修理
4. 落水管(downspout)离房屋太近,90%的房子都有这个问题,downspout应该将水导向离房屋至少6英尺的距离,且每40英尺的gutter就应该有一根downspout。
5. downspout固定不牢,固定一下就好了。

另外说一种叫integral gutter的,这种gutter是和房屋木结构在一起的,延伸出房屋做成gutter,内部贴一层金属(如镀锌铁,铜)做导水。属于比较少见,个人也感觉比较有趣的一种gutter。

一般来说,gutter需要定期清理,一年清理个两三次就差不多了,主要是清理一下落叶和杂物,以防堵塞。清理的时候诸位朋友就可以顺便检查一下自己家的gutter是不是有问题需要及时修理了。

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 楼主| 发表于 2011-9-16 17:30 | 显示全部楼层

地势和窗井

所谓地势,是指房屋周围的地表走势。合理的布置地势可以说是保持地下室干燥的重要因素。因为所有的地基墙都不是100%防水的,都是只能在一定程度上阻止水进入地下室。所以在地基周围的土地中含水越少,地下室渗水的可能性就越小,而让房屋周围的地势保持对外倾斜,则可以很大程度上减少地基周围土壤的含水量。

这里插一句,要避免地下室渗水,光有好的地势是不够的,也是我们反复强调的,要把房屋看做一个完整的系统来对待。首先需要地基墙能最大程度的阻止渗水,这就要求地基不但在最初铺设的时候按程序做好防水工作,而且要求地基在建设之后没有严重的裂缝;其次是我们之前说的gutter和downspout要保证其功效;再次是地基脚旁边的french drain要保持正常排水;最后是风调雨顺,要真是发大水,雪灾什么的,那就没招了。比如今年雨水就过多了,很多客户反映也有不少朋友来电话咨询,确实很多地下室都有渗水的问题,大多只需正常维修维护就行了,不需要恐慌,因为今年属于特殊气候,对老房子,尤其是70年代以前的房子确实是个考验。

言归正传,地势的标准是,从地表和房屋相接处开始,向远离房屋反向倾斜,倾斜度为至少每1英尺长度落差1英寸,至少照此倾斜度延伸6英尺远。若是车道,也就是水泥地,沥青地之类不太渗水材料的地面,要至少做到每4英尺落差1英寸。如果发现家里的地势不够标准,只要铺土把该垫高的地方垫高就行,切记不要用沙子或者碎石来垫。这个标准只是一个普遍的,一般情况下的标准,每个房子的情况不同,相应的倾斜度也有不同,比如您家后院邻居在山坡之上,您家在山坡之下,他家的水都流向您家,您家地势就需要更大的倾斜度。



地势就说到这,下面说说窗井。窗井的作用是防止雪和雨水没过窗户下沿,从而侵害窗户,造成渗水等问题。窗户下沿离地表高度在6-8英寸以下的,需要安装窗井,高于此高度,则不需要安装窗井。而安装窗井,也要保证窗井足够大能保证采光充足,也能便于清理窗户才行。窗井的安装方式是在窗口附近的土地挖个深洞,填上碎石子用来导水,使其做成一个导水管,理想的窗井在窗口下也铺上一层碎石,这样能帮助把水导向导水管,同样的,窗口下沿离窗井里面的地面需要有6-10英寸的高度。


所有关于房屋的标准都是有其一定的道理,一个专业的验房师不但应该熟悉所有这些标准,而且要有职业道德,做到公平、公证、独立。曾经有个客户说他之前的验房师告诉他要做窗井,而他的窗户高于地面已经10英尺多了,不知是因为不熟悉标准还是因为所谓的利益瓜葛。因为说到窗井,所以举一小例,也是跟我开此贴的初衷一致,一方面给朋友们普及一下房屋知识,另一方面,朋友们了解了必要的知识,在买房验房的时候也能做出鉴别,保护自己的利益,免受不必要的损失。以后我会做一篇帖子,给大家讲讲成为一个验房师的资质和条件,以及相关道德准则和实践标准。



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 楼主| 发表于 2011-9-24 11:35 | 显示全部楼层

车库


车库按照验房的标准可以分为与房屋相连的和分离的两种。车库在许多方面都跟住房很像,包括结构、屋顶、外围等,所以房屋会出现的问题,车库同样会出现。因为车库毕竟不是用来住人的,而大部分车库在工程质量上和维护状况上往往远差于住房,所以对于其维修保养的必要性也变得更加主观。

重点说一下与房屋相连的车库,绝大多数的车库是没有地下地基的,所以其地基脚和地基都在地面以上,很容易辨认。很多车库的地基是由木头搭建的,木头这东西吧,没水泥那么好的抗性,与土地距离很近或者直接接触土地的话,冬天一结冰,车库就会局部或整体被抬起;时间长了木头会腐烂,地基会因此扭曲,沉陷等等。这些问题的发生,早期只会造成类似于门窗角裂缝,门窗没法正常开关的问题,久而久之,整个车库结构都会完蛋。

从大体上来讲,车库的情况基本就是这样,下面来说说细致的部分。
车库的墙体和天花板,必须是防火的,意思就是万一车库发生火灾,火势要控制在车库范围内,不能蔓延到住房区域。而车库和住房相接的部分,必须是气密的。这里气密不是说绝对的密封,只是要保证汽车排放的有毒气体不会进入到房间内。要做到这一点,首先车库和房屋相接的部分不能有开孔或者开缝,如果有管道之类的必须从车库进入房间,其开口部分要密封;其次车库和房屋之间的门(man door),必须是门的四周具有气密性的;然后man door下檐必须离地至少6英寸。

这个man door也有讲究,首先要求它必须是可以自动完全关闭的,其次要求其车库一侧是防火的,这一点一般是man door在车库那一侧的门面是金属板的,然后要求此门四周具有weatherstriping,就是打开门,看到四周胶皮或者塑料一样的东西,能密封住门缝的。

车库地面一般是水泥的,小裂缝正常,大裂缝一般说明是结构出了问题,或者是地面水泥板没有铺好。车库还需要地面排水,但如果车库地面本身就是倾斜的可以把水排出车库,那其实也不需要专门的排水。

车库门,其实没有太多可说的,最重要的两点,一个是自动反向装置,一个是密封性能。自动反向装置就是在你关车库门的时候,如果小孩或者宠物或者贵重物品被压在门下,门会自动反向,车库门打开而不是关闭,自动反向装置只会出现在自动车库门上,家里是手动车库门的朋友就不用费心去找这个东西了。密封性能其实就是防水,只要关上车库门的时候能保证下雨下雪不进水到车库,就算合格了。而其他问题我也不用赘述,类似于开关不畅,车库门破洞之类的,总之你看车库门有问题,那它一定有问题。

对于车库,除了这些大的部分之外,还有一些细致的说法,比如车库里应该有暖气,冬天至少要保证15度左右的室温,一个是对车库结构有好处,一个是经过车库的管道就不会冻裂了;再比如车库从地面算起,5英尺以下不能有裸露的电线,最好是连插座、开关之类的都安到5英尺以上,防止引起火灾。

总的来说,要把车库看做你房屋的一部分来对待,就算是从维修维护的费用上考虑,也应该好好待您的车库。小孩子少去车库玩耍,车库man door尽量少开,尤其刚停下车。也不再喋喋不休了,各位朋友们,没事的时候照我说的这些去检查一下自己的车库吧。

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陈一新    凯信验房
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